Helen Chen 

一个成功的中小房地产投资人应该具有全天候的赚钱能力，具体地说就是无论房市冷热、房价走高走低，你都能找到赚钱之法，如此的首要条件是你总能低价购房。那么什么价算低价？

以目前稳定的房地产市场而论，通常通过双方经纪过户的房产只能拿到市场价。online auction拍卖，因为可以看房，大多需缴纳不低于5%的手续费，可以正常过户幷买title insurance，成交价低于市场价5%-10%就算成功（包括手续费，考虑维修预算后）。

在法庭外现场拍卖可以购得低于市价5%-15%的房产。Short sell大概也可比市场价低5%-15%。依我看只有低于市场价30%以上方能算低价购房。那么在何处可以找到她们呢？！

伊人何处寻

1-1 崽卖爷田不心痛

美国是法治社会，法律规定子女到18岁得独立，父母老了得主要靠社会与神。结果是代际关系不如我中华天朝亲近。那么遗产房就是低价房源之一，通常的处理方式包括：

甩给政府

如果按揭没付清，孩子们通常是过来各取所需或几样纪念品做鸟兽散。因没人继续缴按揭银行会最首先发现幷将其拍卖，但银行也得依法定程序处理，所以这当中会至少有六个月时间让你捷足先登。

查询方法：查本县死亡记录，然后查法庭关于死者房产的记录，包括何时购房，价格，贷款额，lien， 然后计算大致pay-off，最后是查到其子女的联系方式，有时可从其房产的最近交易记录中获得。

如果最近买家以极低价格购得此房，且买卖双方同姓，那么买家基本就是其子女。接下来便是谈价、过户。这样的房子你只要给点现金给子女，通常都能从银行手里截胡。

子女自卖

老房子按揭多半都已付清，在父母住进临终关怀医院前后，聪明的子女就会着手处理遗产，此类房产因多少有些失修，子女没兴趣，也没能力做后续修理，大多是接受低价卖钱分钱走人。

查询方法：如有老宅挂售，不妨查一下seller是owner还是子女，查法庭记录推算老owner及seller的年龄。

懒儿孙等政府送钱

父母归西后，如果儿孙对其房产啥事不做，则县政府最先发现该房没人缴税，依法通知owner后仍无人缴税县税务局会依法拍卖此房，这就是tax sell foreclosure之一。买家购得tax deed后儿孙多半不会赎回，而是直接从政府获得extra fund买家得房。

搜寻方法：买家得到县税务局的tax sell list后再查阅房产的背景记录幷做相应功课。需强调的是tax sell涉及很多法律法规，没有做足功课不可冒入此行。

1-2 夫妻反目急套现

两口子离婚，有时需要售房分家产，因急需套现，常常会接受低价售房，你如果有现金，有时间不妨留意法庭的离婚案件记录，这类官司常常比较费时，你可以$0.50/页打印其法律文件，包括最终判决。

如果一方得房但需付另一方多少钱，这里或许有机会，但当你给他们写信如果不挨骂得看你的本事。不可冒然登门拜访。

1-3 笨人房产遇拍卖

在美国人的文化里，住房就得交钱，租房得每个月交房租，购房得按时缴按揭，财产税，保险等，有些笨人对二者的区别很模糊，一旦出现财务问题缴不出按揭，有人（尤其是英文不好的移民）甚至不知道short sell（有些人也不在意信用记录），还有人甚至不知道房子价值远高于pay-off，也不知售房还债走人。

如果你发现这类房产，你可以连房带债务一起买，外带给他一点现金，结果是双方皆大欢喜，输家是银行失去了一次发财的机会。

搜寻方法：每个月，当auction.com公布即将拍卖的房产后，首先研究那些房产确定其pay-off估计是多少（查法庭记录，通过security deed里的贷款额、贷款时间，粗略假设一个利率计算），如果pay-off大概是房产市值的一半可以考虑做深入研究，尤其是研究lien及房主是否欠联邦税，然后想法联系上房主。

如何抱得美人归

如果你找到一个即将被银行拍卖的房子，且房子上岸已久，幷与owner or seller达成初步协议，你需要做如下工作以完成过户：

产权研究

查阅县税务局网站（www.google.com,进入后输入XXXXX county tax com)记录，获得最近交易买卖双方姓名，时间,价格，获得该房产的具体结构（地价，dweling 价值，建造时间，大小，材料，结构如车库，阳台，porch等），获得现任owner通讯地址。

业主信息

查阅法庭记录以确认owner姓名（通常在warranty deed中反映，有些也通过Quiteclaim Deed or Quite Claim Deed中体现）。

债务信息

从security deed中可以获得其贷款情况，搞清金额，时间，有时也可以查到其月供。有时会有债权被专卖，被付清，多次抵押贷款，Home equity line等。

// 查阅lien：搞清lien的owner姓名，联系地址，金额，优先等级。这部分工作最后最好让律师把关。

如果lien涉及的钱不多，你可联系lien owner确证，购房后付清消除lien。如果有巨额联邦税的lien，最好不要惹，因你不知还有多少钱的lien on the way。

计算pay-off

用excel可算，如果不能从security deed 中找到贷款利率，你得假设几个利率计算清楚可能的不同pay-off。你得预算一两千刀银行的法律费用，加上closing fee，你将付给seller的现金，由此得出最终买价。

过户

你需要一个很专业的agent，他的工作是与seller合作与lender联系获取幷confirm房产的最终pay-off，以及其欠付按揭产生的费用，pay off所需的律师费用，起草settlement form。

你需要一个过户律师完成过户手续幷买title insurance。此过户一定是还清债务（你应该也可以接着给前owner还按揭，如果你现金不够，且前任的利率不高），前owner搬家同时完成。Tax sell属￿专门领域，不在此赘述。

那些买家qualify

你得有现金，你得有时间，而且不计时间做功课，你得会查阅相关法律文件，如果事事请title公司或者律师既花钱不及时，也可能不中要害，你得有可靠的过户律师，熟练的agent。

所有这类房子都有些年纪，所有待foreclosure房产都需要些修理，如果自己不会就得有可靠的handyman，你得有与他们打交道的经验，你最好知道房子修理的大致价格范围。当然如果你认为自己的财力，时间，情商足够也可撑着拐杖先上路，然后在战争中学习战争。

☆ 最后得强调所有business都有风险，必须事事做足功课，还得将困难预想清楚，最后的最后是一定要得到另一半的同意与你共同爬山。

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