InvestPro Realty  恒兴地產    Kenny Lin

卖方披露文件是在美国贷款买房过程中需要买家注意的重要文件之一。在美国大多数州（不是所有州）都要求卖方向潜在买家提供披露报告。同样的，买方必须签署卖方的披露与报告，对未来自己可能购买的房屋负责。那麽，关于在美国贷款买房涉及的卖方披露，其定义、具体内容、披露时间以及对买卖双方的影响是怎样的，以下将作详细介绍。

1 什麽是卖方披露（Sell Disclosures）？

在美国贷款买房，涉及的卖方披露是指由卖方向潜在买方提供的一套文件。

2 卖方披露的内容有哪些？

在美国买房，关于卖方披露的具体内容，在美国，不同的州，甚至同一个州不同县市有不同的法律规定，总的来说，法律要求卖方向买方披露有关房产的任何已知问题以及卖方在拥有房屋期间完成的任何改造项目等详细信息。

美国许多州已经创建了卖方披露的标准文件，卖家依法填写标准文件并将标准文件传递给买家。典型的卖方披露将包括以下信息：

●屋顶，地基和其他结构部件；

●电，水，下水道，加热和其他机械系统；

●树木和自然灾害（地震，洪水，飓风）；

●环境危害，如铅，石棉，霉菌，氡或用作甲基实验室的污染物；

●水源，水权和水污染；

●土壤条件和污染等土地财产问题；

●产权和所有权问题。

3 在美国买房，以加利福尼亚州为例？

在美国买房，加利福尼亚州的卖方披露要求非常严格。加州法律要求卖方（及其代理人）填写或签署数十份文件，如自然灾害披露声明，地方和州转让披露声明，市场条件咨询，梅根法律披露等。 

Ⅰ加州转让披露声明，在业内称为TDS。TDS涉及广泛的主题，买方可以从表格中了解到：

●白蚁问题；

●邻里噪音问题；

●房屋的结构信息；

●房屋中所有设备的信息；

●任何房间的增加或损坏；

●过去三年内房屋是否有任何死亡事件；

●卖方对房屋的任何改进项目，以及改进是否有许可证；

●卖方是否参与破产程序，是否有任何留置权；

Ⅱ从加利福尼亚州自然灾害披露声明中买方可以了解到例如房产位于特殊的洪水灾害区域，森林火灾危险区域还是地震断层带等。

4 在美国贷款买房，买方何时会收到卖方披露？ 

在美国买房，对于买方何时获得卖方披露，各州的情况也不相同。在一些州，如阿拉斯加州，肯塔基州和新罕布什尔州，卖方必须在买方提出要约之前向买方披露信息。但是大多数州都要求卖方在双方签署购买协议之前向买方披露信息。总的来说，法律要求卖方及时将披露文件交给买方，以便买方做出明智的决定。

●在美国买房，如果买方在提出要约后收到卖方披露，并且对披露的信息表示不满意，买方可以取消销售协议。

●在美国买房，如果卖方根本没有向潜在买家提供披露声明，买方有权在谈判的最后时刻取消销售协议。

5 在美国贷款买房，卖方披露对买卖双方的好处是什麽？

 ►买方：

● 卖方披露帮助潜在的购房者尽可能多地了解房产，以便评估他们是否真的想购买房产以及他们购买所需的资源。

● 卖方披露有助于保护买方免受房屋及房屋周边房产缺陷的困扰。需要注意的是卖方为买方披露问题并不意味着卖方一定有义务修复或纠正它。 

 ►卖方：

● 买家需要签署所有卖方的披露和报告，因此，通过卖方披露，卖方提前告知了买家任何可能对房产的价值，实用性产生负面影响的信息，可以保护卖方免受法律诉讼。

● 卖方提供完整的披露文件可以给买家一种舒适感和安全感，使卖方在市场上更有竞争力。

►双方

● 卖方披露可以防止房产交易在第三方托管后分崩离析，从而节省每个人的时间，减少不必要的麻烦和费用。

6 卖方披露是否可以替代房屋检查（real estate inspection）？ 

不可以。在美国买房，无论卖方披露多麽彻底或值得信赖，卖方披露都无法取代持有执照的合格专业人员进行的房屋检查。

专业人员检查从屋顶到地下室的所有系统和组件，大多数卖家根本没有接受过培训，无法查找和识别可能影响住房的问题。所以在美国购买房屋之前，请务必进行专业的房屋检查。

7 在美国贷款买房，买方一定会得到卖家披露吗？ 

不一定，有一些情况在美国买房买方不会收到卖方披露，具体可参见所在州的法律。 

以华盛顿州法律为例，以下情况买方不会收到卖方披露：

●丧失抵押品赎回权的取消抵押品赎回权（通常适用于银行拥有的房屋）；

●买方已经拥有该物业的部分所有权的某些商业转让（通常适用于出租物业）；

●买方放弃披露权利的销售，但买方不能放弃某些环境披露（通常适用于新建的房屋）；

●送给父母，配偶，家庭伴侣或孩子的礼物或其他房产转移；

●配偶之间或家庭伴侣之间就离婚或终止家庭伴侣关系的房产转移；

●破产销售；

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