Helen Chen 

引言：严格根据法律意义来讲(在住宅小区的情况下)，契约是管理不动产使用的规则。但是，在一般用法中，它也可以指与土地使用有关的承诺或协议(在契约中正式确定)，即土地购买者“承诺”遵守与土地使用有关的某些限制。基本上，这些契约可以看作是准买家作出的承诺，作为购买有关土地的条件。本文将为你详细介绍契约和CC&Rs的基本知识。

契约有什么特点？

01 契约的法律效力

在美国，契约(“限制性契约”)在适当记载后，会成为具有约束力的契约条款，拥有法律效力，并可强制执行。如果契约是邻居之间私下签署的，签署的共同契约或协议仍然对签约者具有约束力，如果违反契约，当事人可以提起诉讼。

02 使用契约的优点

大多数规划的发展项目(由特定建造者建造的房屋的细分部分)，包括封闭或封闭的住宅区，以及共管公寓协会和住房合作社，都利用契约为所有住宅业主的利益服务。经过证明，那些有适当起草和执行契约或建筑标准的社区，比那些没有严格执行契约或根本没有定标准的社区，更能保留房产价值。遵守契约和标准的社区往往更安全，看起来更漂亮，甚至能够与地方政府保持良好的关系。房产持有者还能更好地保留对其房产的投资，甚至有可能实现增值。

03 契约与分区法的区别

➣契约与分区条例的不同之处在于，契约是发生在私人团体之间，而非政府实体与私人团体之间。因此，邻里协会或单个房主可以对另一个房主执行契约，但不能对一个普通公民执行分区条例。

➣另一个不同之处在于，分区条例是记录在“账簿”上的地方性法规，而契约记录在私人契约中，只是作为契约限制或是私人当事人之间的邻里契约。

➣由于契约是自愿的，在签订内容时，它们可能比分区条例更严格。

什么是“CC&Rs”?

01 CC&Rs

在美国，契约通常在CC&Rs术语下被提及，CC&Rs是房地产文件中常见的术语，"covenants, conditions, and restrictions"，意为契约、条件和限制。由于大多数契约涉及对买方施加的某种条件或限制，近年来，集体术语“CC&Rs”被更广泛地用于表明，与所购买土地的使用权有关的限制或是未来会产生的限制。

02 给置业人士的建议

在美国，许多购房者被待售房屋的外观所吸引，以至于他们没有时间去阅读随房产而来的CC&Rs。他们对漂亮的厨房或篱笆围起来的后院非常满意，于是签订了一份购买协议，却没有意识到现有的CC&Rs可能会阻止他们把船或卡车停在房子里，或根本不允许在车道上架起一个小篮球架。通常，产权公司直到截止日期才会拿到这些物业信息的CC&Rs副本，这一点往往是被忽视的。但是，CC&Rs对买方具有约束力。无论买方是否已经审阅、阅读或理解了CC&Rs，买方都将受其约束。因此，买方在审查了所有影响该物业的CC&Rs(和分区法规)之前，不应签订任何房地产合同。

如何寻求帮助？

如果你生活在一个很有规划的社区，在这个社区中，必须的某些行为或者是禁止的行为大多有明文规定。但是在某些情况下，在可允许范围的确定上仍然可能会有一些混乱。

例如，在某些情况下，契约与当地的条例会相冲突。这时候，如果你需要帮助，聘请房地产律师就可以帮你消除这些烦恼。

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