InvestPro Realty  恒兴地產    Zhong (Kenny) Lin

引言：在美国房屋市场中，几乎很少有以全额现金支付的现象，大部分的买家会选择贷款买房来获取心仪的房屋。而相比于现金支付，贷款买房相对来说显得繁琐，也会有许多特有的费用需要支付。但是很多人不了解，在美国贷款，还可以提前支付一笔钱，来降低还款时的利率，被称为“买点”。买点时支付的费用还可以用来抵税。

什么是点数？

点数/贴现点数

在美国买房，点数费用指由贷方或抵押经纪人收取的一次性费用以降低利率，继而降低每月按揭还款额。预付的点数越多，利率越低。贷款贴现也称为“点数”或“贴现点数”。

Points和利率

Points 「点数」可以视为银行向借款人提前收取的部分利息，一个点通常等于贷款额度的百分之一。

但是要注意的是，利率并不是按每一点降低百分之一来计算。

1个点数其实就是房屋的贷款额的1%。比如向银行贷款20万美元，那么1个点数(1 Point)就是20万美元的1%，也就是2000美元； 2个点数(2 Points)就是4000美元”。

什么是买点？

在美国，你可以把买点想象成购买折扣券，买了这个折扣券之后的还款利率会打折。

一般来说，购买一个“点数”会降低大概0.25%的利息，两个“点数”会降低大概0.50%的利息，但具体利率降低的幅度要根据具体市场来定。

美国贷款机构通常会随着贷款利率公布可以购买的点数。根据房地美(Freddie Mac)的数据，上周全美贷款中平均可购买0.4点。如果向银行贷款20万美元，正常的贷款利率是4.5%的话，购买一个“点数”(花费2000美元)可以使得贷款利率降低到4.25%，0.5个“点数”(花费1000美元)可以使贷款利率降低到4.375%。

点数可以扣税吗？

在美国，如果贷款是用于购买自住房或用于自住房改扩建，那么点数可在支付的当年全额抵税，其他情况下要根据贷款的年限分期摊销抵扣。

比如，再融资抵押贷款(Refinance)时买点花费了2000美元，年限为10年，那么在这10年中，每年可以将200(2000/10)美元用于抵税。

买点会更划算吗？

买点购房变数

买点购房也有很多变数，其中几个很大的变数就是：你是否会购买点数？购买几个点数？这会极大地增加或减少你手头的现金。

买点的情况

买点虽然听起来像是打折，但毕竟是羊毛出在羊身上。

如果假设贷款20万美元，花费2000美元买一个点，还款利率从4.5%降低至4.25%，每月可以节省29美元。如果不考虑时间成本，买点时候花费的2000美元在68个月之后就可以收回。

不买点的情况

那如果不选择买点，而是直接把买点的钱去付首付呢？

还是假设贷款20万美元，如果买点的2000美元支付首付，贷款变成了19.8万美元，虽然还款利率不变，但是因为贷款数量减少，每个月也节省了10美元，但与花费同样的钱买点节省29美元相比较，买点还是比多支付首付来的划算。

所以说，如果打算长期持有房产或者在近期内不会选择重新贷款的情况下，买点还是划算的。

综合建议

总而言之，哪种方式更合适，取决于很多因素。

最重要的两个是：

（1）你现在手上缺首付或者现金吗？

（2）你打算还多长时间房贷，是否打算住几年就卖掉？

你可以考虑并综合对比多个选择方案，将自己的情况和持平时间进行对比；不足持平时间就打算卖掉，则不买 points 划算；超过持平时间、住的时间越长，则买 points 越划算。

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