Theresa Tao

退休后、或者即将退休时买房，可能需要比过去有更多的准备。

对借贷机构来说，把钱借给什么年纪的人并没什么不同，「平等借贷法案」(Equal Credit Opportunity Act)禁止借贷者因顾客年龄不同而给予差别待遇。

借贷机构借款给年长者的重要依据仍是所得、资产、信用报告、信用分数，这些都会在借款人提交的文件上载明，考量重点是还款能力。

退休后申请房贷，要提供资料说明将从退休金、社安金、401(k)或IRA等个人退休帐户获取多少收入，而不像退休前那样提供W2 薪资证明。

根据房地美(Freddie Mac)的借贷指导原则，借款人可根据401(k)、IRA金额衡量房贷支付能力，贷方也可将借款人支付的利息、社安金收入、信托基金、股利收入甚至出售事业的所得纳入放款考量；然而，假如借款人仰仗的资金来源是设有到期日的IRA、401(k)或信托支付，借贷机构将调查这些资金是否会持续达三年之久。

另一房贷业者房利美(Fannie Mae)的指导原则是，借贷机构应在借款人收入来源停止、或者各项提领资金在房贷到期前耗尽资产时，慎重考量借款人的还款能力。

假如您靠资产借款，要了解借贷机构只会认定债券、股票或共同基金70%的帐面价值，因为这些金融商品有变动性。

年长者申请房贷的考量要素

根据波士顿学院退休研究中心(Center for Retirement Research at Boston College) 2018年调查资料，全美60岁或60岁以上背负房贷的人在1980到2015年间约增加24%；合格会计师凡托(John J.Vento)说，年长者首要目标应该是在财务能力范围内生活，确保退休后资金不会用完，不致于75岁了还有大笔房贷要付，而且不知如何筹款。

房贷是预期外费用，而且往往金额庞大，可能迫使退休人士刷卡度日以维持生活水准，导致财务困境。

税赋优惠向来是老年人想自己拥有房屋的因素，但最近税收改革法案让2019年所得税申报出现变化，连带改变了自有房屋的税赋优惠。这些变化包括：1) 标准扣除额增加使得纳税人逐项列举所得税的可能性降低；2) 财产税扣除额限定1万元，限制了高税收州许多居民的扣除额；3) 新购房者房贷利息扣除额降低；4) 房屋净值或信用额度贷款只有在用于家庭装修时，利息才可免税。

凡托很多客户过去逐一列出扣税项目，但在2019年报税季不再这么做，并没有因房贷而受益。

老年人申请重新贷款和房屋净值贷款

老年人想要有稳定收入并不容易，所以，房贷重新贷款或房屋净值贷款成了诱人选择。

传统的房贷重新贷款让屋主获取更有利的利率，还可调整贷款期限。至于提现重新贷款(cash-out refinance)不仅让屋主获得金额更大的新房贷，还可得到新旧房贷差额的资金，但前提是要有足够财力。

美国独立社区银行家协会(Independent Community Bankers of America)房贷政策高级副总裁海尼(Ron Haynie)说，购房时应认真评估打算留在该房产的时间，因为重新贷款会衍生费用，此外，如果目前的房贷十年内就会还清，最好继续保有，因为传统固定利率房贷的最后几年，大部份还款直接用于偿还本金。

房屋净值贷款让老年人可凭借房产来获取现金，屋主必须每月还款，否则，最终可能导致抵押的房屋送交法拍，而且，这种贷款确立之初需支付相关费用。

老年人申请「反向抵押房贷」(Reverse Mortgages)

届满62岁并拥有房屋可考虑采用；借款人以住屋为抵押，借贷机构借出的钱是按月提供，而非整笔给付，贷款期间不必还款，直到借款人搬家、或者过世时才还款。

借款条件是：抵押的房子必须是主要住所、借款人必须能支付房屋税／保险费／保养费、必须与住房咨询机构会面。海尼说，这种贷款对一些老年人是救星，有助于支付医疗费和其他日常开支。

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