Theresa Tao

许多经纪人肯定有体会，在带客户看房中，钥匙常常是件麻烦事，除开东奔西跑外，还可能产生很多矛盾。

那么我们看看在美国买房，这个流程是什么样子。

美国的各个州都有一个当地房源的MLS系统，它是一个功能强大、权威性高的房地产综合信息平台。

经纪人只要缴了会员费都可以使用这个平台，当拿到卖房合同后，必须在三天之内把详细的房屋信息输入MLS系统，然后把房门钥匙放在一个电子钥匙盒里并挂在门外。

在买方经纪人带客看房时，根据MLS上的具体要求，用一个指定的电子钥匙密码打开钥匙盒去除钥匙。在打开钥匙盒的同时，卖方经纪人就会收到一封电子邮件，得知谁在什么时间来看过房。

在美国，房产经纪人是一个备受尊重的职业。

之所以这样，是因为在美国做地产业都与地产经纪有关，甚至开放商也必须有地产经纪执照。

地产经纪执照是美国政府管理地产业的主要渠道，而执照人是地产业的主流。

经纪的范围包括地产评估、买卖、拍卖、租赁。

美国地产经纪在买卖中的主要责任是代表和保护买卖双方的权利，地产经纪以自己地产业的专业知识服务于大众。

地产执照的获得，要经过严格的地产知识与法律知识的考试。

有地产执照的人在和没有执照的人交易时，一定要声明自己是专业人士，拥有地产执照，避免其中投机牟利。

在房产交易过程中，买卖双方都有自己的地产经纪人，以专业的服务保护买卖双方的利益。负责房屋出租的管理公司，也需要经纪商和经纪人执照。

如果没有经纪执照，是不能回答投资人关于房产的问题，只能转交到持照经纪人手中。

美国所有的地产经纪人、地产经纪商，每隔两年都要受继续教育，更新执照。其中教育的重点是地产业新的法律法规。

美国有两个自律性行业管理的全国性经纪人组织。

一个是全国房地产经纪人协会，另一个是全国房地产中介人协会，后者主要由黑人房地产经纪人组成。

美国房产经纪人分为经纪人、销售员和伙伴经纪人三类。

经纪人能单独执业，可以是个人或公司。

销售员不能单独执业，只能在经纪人手下从事销售工作。

伙伴经纪人具有经纪人资格，但自己不单独开业，而是在另一个经纪人手下从事销售工作。

这样每个地产经纪人都是当地事务的万事通，他们能够提供相关学校、交通、税务和小区特征的详细信息，以及房型选择、房屋状况、产权问题、税务问题、交易流程等。

经纪人也是房屋价格谈判的专家，他们能够准确地估算房屋的市场价值，与卖方经纪人进行价格谈判。

在美国买房之后，房屋的后续问题，如验收、维护、维修，房产经纪人也会为买家负责。

为了避免恶性垄断或者竞争，美国房产经纪收取的佣金提成都比较稳定，大约是6-7%的佣金提成。但佣金标准会根据销售房产的类型各州有所差异。

通常，独栋独立住宅佣金率3-8%；大型商业地产所收取的佣金率则较低，3-6%；未开发的土地，高达6-10%。

经纪人在完成业务后，房产机构收取佣金，经纪人根据协议获取佣金的50-90%。

于是，美国优秀的房产经纪人，拥有稳定的房源和客户群。他们的团队中通常分工明确，有单独负责整理房源信息的，有专门负责接电话、签订合同的人等等。

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