Helen Chen 

赴美投资移民成为越来越多人的选择。在美国买房从而实现投资移民美国，也是时下一种非常便捷的美国移民方式。

花费精力找到理想的房产后，如何认购进而签订购房合同？在签订购房合同前，投资者该注意哪些问题呢？世贸通美国移民专家将为您详细解析：在美国买房后签订购房合同时，中国投资者应该注意的几大细节。

在合同中增加附加条款

一旦讲定价格，买卖双方需签订购屋合同。这时买方必须付一笔订金，数额可能是几千元或房价的某个百分比。事后如反悔，定金可能全部没收。

世贸通移民专家提醒：建议投资者在签订购房合同时，注意合同中的一些附带条件（也称附带条款contingency） 。投资者应该尽可能把自己考虑到的问题，加入到购房合同的附加条款中。

这些附带条件明白列出必须在某些情况下合同才有效，例如贷款商批准房屋贷款、通过房屋检查、提供有效产权凭证，甚至符合建筑法规的证明等等。

这类附带条件对交割手续很重要，因为它们可以消除哪些费用应由哪一方支付的问题，并使买卖双方都有合法途径可以取消交易。

以下是一些最常见的附带条件：

● 贷款条件：让买方可以在规定时间內，获得贷款承诺和可以接受的贷款条件。如无法获得合乎条件的贷款，买方可以选择放弃交易。

● 房屋检查：根据各州法律，可能包括结构问题或材料缺陷等各种检查，并载明由哪一方出钱做必要的整修，以及双方愿意支付的费用限度。这类检查也可能包括白蚁、氡气、铅或石绵，以及房子是否位于淹水区或地震带。

● 购屋合同必须通过法律审查，包括由律师审核有关文件、产权报告，或是任何与交易有关的法律文件。

● 有关交易必须通过共有公寓或合作公寓管理委员会核准。

● 符合建筑法规。如房子最近似曾改建或加盖，可能必须获得必要的建筑许可证明，以及通过建筑法规审查。

个別购屋者也可能有特殊要求，例如有过敏问题的人，可能要求做霉菌检查。需要无障碍空间以便利轮椅活动的人，也可能应找包商了解这种可能性。有意购买旧屋重新翻修的人，应确定这栋房子在这方面是否受到任何限制。世贸通移民专家提醒：要尽可能把你顾虑的事项列入合同。

牢记条款到期期限

任何附带条件达成后，买卖双方应签署文件，把这个条件从购屋合同刪除，并把这些文件交给处理交割手续的经纪人和房地产经纪人。

如附带条款规定的时限届满，双方还没有签署刪除文件，将视同条件达成。因此，千万要记清楚每一项附带条款到期的日子。

找有经验的经纪人协助

对于中国客人来美购房，由于语言沟通不便，在进行文件检查的过程中难免会有一些困难或障碍，因此在购房签约过程中，找到一位有经验的经纪人来帮助投资者，就显得尤为重要。例如每一个附加条款(contingency)的细节问题，都应该是由经纪人来帮助买家完成，而不是由买主自己来做。

目前在国内买卖二手房，一份购房合同只是薄薄的两三页纸，但在美国住房交易市场制度签订购房合同时，一定要根据合同的条款逐一梳理确认，一份详细的权责分明、流程清晰的合同是保证购房顺利进行的保证。

以下为美国加州的住家购房合同买卖说明书，其中涉及环节三十多个环节，但每一个环节都非常重要，其中最为关键的则是以下内容：

把握时效，口说无凭， 整个合约变更以书面为主

要注意，购房的任何环节中，买房和卖方在协商议价过程中的口头承诺，通常无法律保障，除非这些口头承诺在合约中书写列举出来。

买家何种方式付款

付款方式，交易流程也有所不同。在合同中必须解释买主将怎么样付款。大部分的买主在事前付些“订金”。“第三方信托公司” Escrow Holder是指一间不受买主或卖主影响的中立公司﹐他们会为买主保管订金。在这一段里买主也可标明是否需要贷款﹐ (如果需要贷款﹐要贷多少金额)﹔或者买主是否将以其他已有款项购屋。

买卖完成与交屋

第三段说明买主何时会搬进住屋﹐卖主何时应该迁出。如果目前仍有房客居住﹐则需注明现有房客将怎样安置﹐并可在此段注明买主何时可以取得钥匙。

费用分担与支付

合同中应注明买主或卖方谁将付那些买卖房屋的手续费。例如﹕房地产附近的环境(房子是否位在容易发生地震﹐火灾﹐和水灾的地区)报告费﹐产权保险费﹐代书公司手续费﹐地价税﹐或其他政府费用。

影响房屋的状况

合同中应说明交屋时﹐房屋应是买主在签合同时的状态。卖主不需整修任何已经损坏的东西。可是卖主必须要告诉买主任何卖主已知有损坏的部份﹐并应负责修复双方已签约后才损坏的任何部份。这一段也提醒买主﹐买主有权“检验”欲购房屋。如果检查后有不满的地方﹐买主可以取消合同﹐或者他或她可以要求卖主整修。虽然卖主不必修复全部的问题﹐如果买主提出要求后卖主拒绝整修﹐买主有权取消合同﹐并取回订金。

整修

合同中应写明卖方如果同意负责修理，他们必须在交屋前完工，买主也有机会在交屋前检查，整修是否令买主满意。

检视房屋若有损失时买主赔偿与卖主保障合同中应说明买主承诺万一买主或是买主雇用的检验人员损坏了房屋，买主需赔偿卖主的损失。

产权及所有权

合同中应为卖主解释保障权益的一些报单。例如：卖主如果不拥有全部的产权，或是别人有权使用部份的地产(例如：电话或瓦斯公司或邻居)；这也可以保障某些模棱两可的状况，例如：未经{查或难以确认实际界限的地产。请记住，围墙和自然界限，例如树木或灌木不一定种在界限上。

买主不能履行时的最大损失

合同中应说明如果买主没有足够的理由却取消合同，卖方可以告买主赔偿损失。如果买主在这段文字前签名，然後买主假若无故取消合同，虽然卖方仍然可以告买主，但是一般来说，买主损失的最大金额就是所付的订金。

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