Katie Xie

市场总是在不断起伏，但反弹到高点的速度往往比从高点回落的速度要慢。美国房地产市场和其它行业一样，花费了数年时间才从2008年的金融危机中复苏。2017年是近十年来首次回春，2018年90%地产市场都呈现上涨，但2019年的开局并不顺利，怀疑论者们开始担心另一场房地产业衰退的到来。不过，随着美联储降息带来的按揭利率走低以及库存不足，美国房市转暖，各界看好。

   一降一升    

美国房市近日好消息连连，据全美地产协会数据显示，今年6月已签署楼花销售比5月多2.8%，主要集中在西部地区，增长了5.4%，这个数字高于预期的0.5%，比去年同期也增长1.6%，是17个月来首次的同比增长。

这个数据向来是美国成屋销售的重要指标，暗示未来几个月内房市形势良好。该协会首席经济师Lawrence Yun认为，美国就业市场表现良好，股市也盘旋于历史高峰，房屋的价值也同步攀高，再加上房贷利率走低，已签合同的成屋销售就算连续两个月增长也不会让人讶异。

而就在几天前，美联储宣布降息25个基点，把联邦基金利率目标区间下调到2%-2.25%。这一举动符合市场的预期。值得注意的是，这是美联储时隔10年后的首次降息，也标志着美联储从2015年启动的一轮货币政策紧缩周期告一段落。

美联储主席鲍威尔称此次降息属于政策的阶段调整，旨在对美国经济的保护，美国目前经济前景维持良好。降息旨在促使通胀更快回归2%目标水平。上半年美国经济以健康的步伐增长，二季度GDP增长接近预期，但全球经济增长疲弱、贸易政策不确定性和通胀压力令美联储担忧。因此美联储将采取适度行动维持经济扩张。

   一涨一跌    

美国30年固定房贷平均按揭利率早已从5月1日的4.29%降到6月底的3.81%。地产网站Realtor.com首席经济师Danielle Hale认为，如果房贷利率维持近期的低档，房价可能因为按揭利率走低以及库存不足而上扬。

过去6年来，美国业主的房屋价值已倍增到16万亿美元，但潜在的买家仍然超过待售的库存。6月底全美房屋库存有193万个住宅，比5月的191万略增，与去年同期持平。房价却开始出现连续第14个月的缓增，据标普Case-Shiller房价指数，5月全美房价比去年同期增长3.4%。

部分房地产高端市场的确有所下跌，比如中国投资者在全球范围内的大面积撤出的确有损美国西海岸的房价，但是2018年美国90%的房地产市场都呈现上涨现象，说明新一轮房地产泡沫的预测有些言过其实。Yun说：“取消抵押品赎回率正处于历史低位，这表明人们量入为出，且并未购买他们负担不起的房子。”

2018年11月，房屋销售量同比下降1.5%，但是房价在上涨，并且预计2019年全年将继续上涨。强劲的经济加上低供给和高需求，预计将推动2019年的房价上涨3.1%，房屋交易量增长1%。

    一饮一啄    

房地产数据公司Corelogic的数据表明：房价上涨也有负面影响。例如在美国50%的高端房地产市场中，如果用租赁收入这样的基本标准来分析房价，则有一半房屋估价过高。虽然大城市高房价情况早已存在，但这是一个全国性的问题。

从2008年经济衰退以来，住房支付能力处于最低水平，随着利率的提高、抵押贷款利息上限的降低以及州和地方

税收(SALT)的减免，住房支付能力只会越来越低。美国放慢了建造新房屋的速度，且今年很多潜在购房者将进入租房市场。

由于城市房价过高，一些人可能会选择搬到郊区，且这一趋势预计在今年有所增长。许多年轻人由于过高的房价不得不离开中产阶级化的大都市，选择定居于“二线城市”。

尽管人们担心买不起房子，但仍有很多好消息：劳动力市场吃紧有望加速工资增长，而低油价将有助于经济增长。2019年和30年期抵押贷款利率都有可能上调5%左右，但取消抵押品赎回率并未增加。同样，申请抵押贷款的人也越来越少。

这些数据表明人们正在量力而行地借贷——并没有看到另一个泡沫的产生。预计房屋销售量随着物价上涨将保持稳定或下降，但物价并不会像过去几年那样迅速上涨。

   一迎一和   

美联储降息可以通过房产抵押贷款利率直接影响房地产市场。实际上，现在的美国房贷利率正处于近3年来的低点。鉴于美联储较为温和的降息政策，预计短期内将刺激美国房产市场的发展，但不会产生巨大波澜。

对于大型的商业地产，开发商会综合考虑经济形势等因素，预计不会因为温和降低迅速改变策略。然而对于个人投资者，特别是有自住需求的购房者来说，降息的好处是实实在在的。预计对于独户或者多户住宅，由于融资成本的降低，会有更多的供给减缓供应不足的现状，也会有更多的个人购房者选择在利率低位买入房产以节省开支。

另外，不少雄心勃勃的初创公司旨在改善房地产交易流程、缓解施工难点并提供新的融资途径。到2018年底，风险投资人和科技投资者已经向美国房地产科技初创公司投入了约52亿美元。现在评估房地产科技的宏观经济效应可能还为时过早。随着老牌企业和有雄心的后起之秀都在力求占领市场，预计新技术的应用会不断增多。

特朗普的税收改革计划中有一项名为“机会专区”（Opportunity Zones）的新条款，该条款承诺取消美国8700个服务水平较低地区10年内投资的资本利得税。预计房地产私募股权融资会受益颇多。尤其是由“区块链”分布式账本技术驱动的数字资产进行投资，允许小型投资者参与项目和使传统非流动性资产具有流动性来促进投资“民主化”。通过向公众提供部分投资机会，很有彻底改革房地产市场的潜力。

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