Katie Xie

      尽管衰退后维加斯经济一直处于扩张之中，且房市复苏已经迫近繁荣年份水准，但从美国梦的标志即房屋拥有率这一角度衡量，维加斯的房市复苏并不平衡。一份新的报告显示，当前维加斯居民的房屋拥有率低于全美平均水平，且大大低于衰退之前的2005年水平，在千禧一代的对比中，维加斯亚裔群体的房屋拥有率明显落后于全美一大截。

　　租赁网站Apartment List的首席经济学家Igor Popov依据人口普查局的数据分析指出，相比十年前，维加斯居民的房屋拥有率仍尚未恢复如初，除了拉丁裔和千禧一代外，维加斯居民的房屋拥有率仍远低于全美平均水平。截至2019年底数据显示，当前维加斯居民的房屋拥有率约为58%，全美平均房屋拥有率约为65%，衰退之前的2005年时，维加斯的的房屋拥有率约为63%，全美平均房屋拥有率约为69%。

       美国银行消费者信贷南内州区域的经理Erik McKenzie指出，2005年时贷款并不核实实际收入，“贷款泛滥”使得房屋拥有率虚高，因此相信当前的维加斯房屋拥有率或仅书面上相比2005年时要低；Igor Popov则表示，维加斯房屋拥有率明显低于全美平均水平的一个原因就是，维加斯的经济复苏扩张并未惠誉普罗大众，高收入群体看到了收入大增，但中低收入群体并未分享到经济复苏所带来的工资增长红利，与此同时房价和租金的上涨却一直高于工资增长，这也意味着经济复苏并非书面上看起来那么成功，中低收入群体要获得房屋所有权，仍面临着一个漫长、缓慢甚至不平衡市场的挑战；Erik McKenzie同时分析指出，维加斯房屋拥有率低于全美平均水平，另一个原因是维加斯缺乏入门级即可负担得起的房屋，众多建筑商正在营建面积超2500平方英尺的房屋，这些房屋起价在30万美元左右，这使得很多首次购房者望而却步，这使得很多潜在购房者青睐于实惠的租房生活。经济学家表示，租房或买房，市场有一个临界点，如果房租越来越贵，那么租房者往往会转而购房生活，当前的维加斯房市已经迫近这一个临界点。

     根据Real Estate Studies的最新数据，临近年底之际，维加斯将有7个公寓项目完工开放，市场将增加约1500个出租单位，而第三季度的维加斯公寓中位数租金为1082美元/月，相比第二季度上涨了1.2%，平均租金最低的编码区为89101即781美元/月，租金最高编码区为89138即1676美元/月，西南地区89141编码区的平均租金则录得逾12%年同比上涨。Apartment List的一份新报告显示，维加斯的公寓租金涨幅在全美大城市中排名第四高，自2014年以来维加斯的公寓租金已经累积上涨超21%，同期的全美平均涨幅仅为11%，当前维加斯两居室公寓的租金约为1188美元/月，全美两居室公寓的平均租金约为1189美元/月。

　　全国房地产经纪人协会（National Association of Real Estate Brokers）的维加斯区域负责人Mosi Gatling指出，维加斯的房屋拥有率低于全美平均水平并不是一个值得紧张的问题，也并不是一个房市衰退警报，概因负责任的贷款标准约束下，维加斯的房屋拥有率相比衰退前要“更实在”，此外，维加斯作为一个旅游性城市，很多居民是一个短暂人口，这一部分群体不会在维加斯购房扎根定居。从族裔方面来看，维加斯白人群体的房屋拥有率为62%，非洲裔群体的房屋拥有率为35%，2005年时的两族裔房屋拥有率分别是67%和39%；全美范围内，白人群体的房屋拥有率约为70%，非洲裔群体的房屋拥有率为42%；维加斯亚裔和太平洋岛民的房屋拥有率约为54%，全美亚太裔的房屋拥有率约为57%，而2005年时的维加斯亚太裔房屋拥有率高达66%；维加斯的拉丁裔是一个房屋拥有率非常凸显的族裔，2009年时拉丁裔的房屋拥有率约为56%（全美为49%），至2015年下降至40%，而至2019年则迅速回升至了54%，拉丁裔的全美房屋拥有率约为47%，经济分析家指出，拉丁裔进入美国之后，往往扎根于小企业，这些企业代代相传下使得拉丁裔后代用有更好的购房实力，这也是包括维加斯在内全美各地拉丁裔住宅社区不断扩张的原因之一。

      在千禧一代方面来看，Apartment List的数据显示，年龄在23岁至38岁间（涵盖千禧一代）的维加斯居民中，其房屋拥有率为46%，同年龄段的全美房屋拥有率约为43%；维加斯的千禧一代中，除了亚太裔群体外，几乎所有族裔的房屋拥有率均高于全美平均水平，维加斯千禧一代的平均房屋拥有率约为36%，与全美平均水平持平或略高；维加斯的白人千禧一代的房屋拥有率约为54%，全美平均水平为53%，维加斯非洲裔千禧一代的房屋拥有率约为28%（全美为21%），维加斯拉丁裔千禧一代的房屋拥有率约为43%（全美为33%），可以说维加斯拉丁裔千禧一代在房屋拥有率上遥遥领先于全美同种族。

       根据Apartment List对千禧一代的调查报告显示，在维加斯的千禧一代中，约9%表态会永久租房生活，而这一比例的全美平均水平约为12.3%，全美各大城市中这一比例最高的是旧金山即17%，其次是洛杉矶（14.5%）；维加斯欲购房的千禧一代中，约60%表示尚未开始储备购房首付，全美约25%的千禧一代正准备未来5年内购买一栋入门级房屋；维加斯的千禧一代的房客中，约70%表示因为无法负担所以尚未购房，另外33%表示自己不愿意过永久模式的生活，概因租房可以让自己享受到多种环境的生活方式。

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