Kathy Chen

寻找理想的租赁市场

寻找一个当地的租赁市场，它拥有优秀的和高需求的出租房屋。租户池应该由那些过去犯过金融错误的人组成，他们没有资格购买房屋。也有很多人在丧失抵押品赎回权的过程中失去了自己的房子。在过去的一年里，市场经历了房屋价格的上涨。

理想情况下，你应该在离家近的地方投资房屋，因为你已经对区域很熟悉了。否则，你需要做大量深入的研究。

从一个小的房产开始

即使拥有钱，你也不应草率投资于拥有更大或复杂财产的房地产投资。购物中心或共管公寓等大型物业可能有更复杂的要求或需要更大的首付款。相反，你应该从一个完全在你预算之内的独栋住宅开始。这将使你习惯于做房东和记账工作。当你变得更有经验的时候，你可以再往上爬。

你还可以雇佣与投资者合作的房地产经纪人。

像2居室和3居室这样的大租赁单元比小租赁单元需要更多的维护，尽管房地产经纪人将这些房产描述为“面包和缓冲单元”，但对大多数初次业主来说，它们是压倒性的“噩梦”。

像工作室、单身汉和单身人士这样的小型租赁单元，往往会租给那些没有太多家具、可以经常搬家的人。小型租赁单元，尽管“低调”，但会有很多空置的空间，你在购买房产前必须做好预算。

投资商业地产

商业地产能比住宅地产能提供更大的潜在回报。然而，要找到并投资这些项目要困难得多，而且只能由经验丰富的房地产投资者完成。要购买商业地产，你需要根据成本和租户的潜在回报来评估房产。你通常还需要至少30%的首付才能获得贷款。

如果可能的话，寻找有动机的卖家(那些由于各种原因需要快速销售的卖家)。这是你以低于市场价购买房产的机会。

评估潜在的回报

你的主要目标应该是你的潜在回报，也就是你得到的租金减去任何费用。这将取决于该地区的现行租金以及房屋的具体质量，这可能会让你收取的租金或多或少。你可以询问当地财产的所有者，了解有关财产的财务信息，特别是他们是否将财产租赁出去。评估维度如下:

你将要支付的抵押贷款。

现在的房租，房租都是在这一地区的相似房产，以及任何历史租金的上涨。

租赁历史的力量。当租户搬出时，它会长期空置吗?

财产的平均费用。

现任业主过去几年的利润或亏损。

你获得回报的能力基于这些信息。记住:租金-费用=你的回报。

维修费可以估计为租金总收入的5%。停机时间和较大的维修费用占5%。

评估房产的位置

对于租房者来说，地点可能是出租房屋最重要的特征。一个好的地段也可以让你更容易出租房子，并可以证明更高的租金是合理的。更好的租户会找到这些房产，为你提供更可靠的租金支付和更少的困难。具体来说，你应该寻找以下属性:

离好学校很近。

都在低犯罪率的地区。

方便购物和便利设施。

你一定要达成协议。

寻找那些处于或接近底部的房产，尤其是那些低于建造成本的房屋。如果价格低，而且利率也很低，这种组合使得购买理想，可能是一生中难得的机会。和当地的房地产经纪人谈谈，雇一个估价师来确定你是否得到了一笔不错的投资。

许多出租房产专家都信奉1%法则。规则是，该房产的月租金至少应等于该房产价值的1%。

从长远来看，你应该根据你的租金收入，在10到15年内，寻找你可以全额支付的房产。

做一个报价

当你找到一处不错的房产时，和你的房地产经纪人或销售代理一起出价。记住一个数字，如果可能的话，请尽量少来。确保不要让情绪影响你的判断，只有在价格合适的时候才买房子。如果你和卖方不能达成有利的协议，你可以随时离开。

尽职调查

当你的出价被接受后，你可以在截止日期前确认房子没有任何问题，同时把你的融资安排妥当。你可以安排一个本地检查员查找该房产的任何问题。如果有严重的问题，你可以重新协商售价。此外，你要确保当前的所有者不会推迟某些你以后必须要做的修理。

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