InvestPro Realty  恒兴地產    Zhong (Kenny) Lin

“1031延税法”又称为同类财产交换法 (Like-Kind Exchanges)，是从美国国家税务法第1031条款项IRC Sec 1031）中的规定而得名。在法律条文的定义下，“如果交换的房产是用于商业性使用，并且用于交换类似的资产，那么交换过程中的资产利益得失不予承认，不用缴纳其过程中产生的资产利得税。”

举个例子：

吴女士五年前以70万美元的价格在纽约郊区购入一套二手联排别墅出租，后来也把贷款付清了。现在该联排别墅的市价为100万美元。

最近吴女士发现曼哈顿的公寓新楼盘很多，品质和设计都非常好，而且曼哈顿的高级白领租客很多，所以她打算把联排别墅卖掉，换成曼哈顿的新公寓。

联排别墅的增值有30万美元，如果吴女士选择利用1031条款，在45天内确认新房产，并在180天购入，用作投资或商业使用，就可以帮助她延后所需缴纳的税收，顺利购置新房，还可将延后的税用于更多地方的投资使用。

1031法适用的投资类型 

该法案仅适用于在美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产 (Real Property) 和动产 (Personal Property)。

商业用途指持有房地产用于交易、生意或投资，包括出租住宅、办公大楼、农田和商业房地产等。

财产交换必须是同样性质，但可以质量高低或级別不同。如公寓大楼可以与办公大楼交换，出租房match可以与土地，土地可以与办公大楼等等。

不能用于自住房屋的买卖，也不能用于股票、债卷等财产的交换。

1031 Exchange 的操作流程

首先，要咨询专业会计师关于1031延税法的相关细则，看看自己的情况是否符合1031法的标准。其次，在房地产出售时要让购买者知道你的1031法交换意图，并同意配合你，资金各方面能及时到位。然后，找到一家合格的中介机构签订合同，设立托管账户，由这家中介结构收取你出售上个房产的资金，在45天之内找到替代的房产，并在180天内完成交割，由中介机构支付购房款和收取相应的服务费用。

使用1031交换条例的流程非常复杂，并且每一步都有时限，必须十分谨慎，最好是有这方面经验的会计师和房产经纪帮助。

使用1031延税需注意的事项 

第一，使用1031延税要及早准备，找有相关经验的地产经纪协助处理整个换房事宜，把握好时间点，各个环节都要事先规划好。千万不能在卖掉旧房后，才想到要用1031，那就迟了。

第二，卖掉旧房的钱放到哪里？用于1031延税部分的资金一定要存放到1031延税的律师处。这笔资金不能放入自己的账户，也不能放到你聘请的律师账户。

第三，你购买新房的价格一定要等于或大于旧房的价钱，任何有余留的部分都要缴税。

第四，45天的概念。在卖掉旧房的45天内，起码要找好最多三处新的房产，登记在律师处。未来你买的新房必须是你选定三套中的一套，不能换成其他房产。

第五，180天概念。卖掉旧房的 180天内必须过户，否则1031延税失效。请一定记住，180天不是半年，不是6个月，而是整整180天。

需要注意的是1031虽然是缓税，不是免税，但在金钱越来越贬值的情况下，同样的税款越晚交越合适，变相的是种资产增值。

除了时间方面，换房时这些也需要注意 

1. 卖旧房时，不要一味想卖高价。你最终目的是希望卖房和买房能在180天内顺利完成，因此不要待价而沽，建议降低理想价位，使旧房尽快出手。

2. 对买家offer的选择上，选择最有把握买你房的那一位，尽量选择全现金或贷款量少的买家，哪怕不是出最高价的。这样做是让你的卖房不要任何差池。

3. 使用同一个律师。卖旧房和买新房虽然是两个Case，但尽量聘请同一位律师，他了解你的状况，会帮你协调出现的许多意外情况。

4.可以把旧房买家的定金，去支付你买新房的定金。

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