Ray Tao

到美国购房，房产证上写谁的名字？也是很多人的纠结所在，因为房子的归属是一个很大的问题。

今天我们就来给大家聊一聊房产证上写谁的名字好呢？

01 美国的“房产证”

首先要告诉大家，在美国没有房产证这一说法的，那么如何证明自己拥有房屋的所有权呢？美国的房子在买卖中，产权转让就是房屋的产权所有人签署了一个叫grant deed的文件。

如果购买新房，是开发商签署了一个grant deed的文件给买家。如果是二手房交易，是原来的房主会签署grant deed文件给新的买家。

理论上说，签署完这个文件，产权已经从原来的产权所有人转换到新的产权所有人了。

02 “房产证”上写名字的几种情况

对于大多数美国置业者，将来房子一般是留给自己孩子的。那么要不要早早的将孩子的名字写到“房产证”上呢？

情况一：“房产证”上只写大人名字。

情况二：“房产证”上只写孩子名字。

情况三：“房产证”上同时写大人和孩子名字。大人逝去后，孩子承继房产的权利高于其它任何亲属或债权人。

03 “仅写大人名字”

对于这种情况，需要注意的是，美国是一个遗产税高到咋舌的国家，最高时需缴纳40%的遗产税，也就是将来孩子必须支付40%的遗产税才能拿到房产权。

如果父母是美国公民或者持有绿卡，那么每人将有543万的免税额度。但如果父母是外国人，那么免税额度仅6万，超过部分会被国税局征收40%的遗产税，并且遗产税必须在9个月内交齐，不然房产会被拍卖用以缴纳税金。

这也是仅写大人名字最大的弊端。当然，现在有很多方法来避免缴纳高额遗产税，我们以后介绍方法给大家。

04 “仅写孩子名字”

在美国买房直接写孩子名，就不会牵涉遗产税和赠与税的问题，自然最省税。但美国，18岁以下未成年人无权签署任何法律文书。

所以如果孩子还未满18岁，并且房产证上只写孩子的名字的话，只能靠父母或监护人代理。当父母或代理人无法继续代理时，必须事先设定继承代理人，这样整个的实际操作过程会非常麻烦。

05 “同时写大人和孩子名字”

同时写大人和孩子的名字也称为联合持有物业，父母去世后，孩子继承房产的权利要高于其他任何亲属或债权人。

虽然这样就可以避免了遗产税和遗嘱认证费，但是这种方式会在日后孩子交纳税款时增加负担。

举例说明：比如您买了80万的房子，孩子的计税底数会是您买价的一半40万。如果将来房子价值120万了，孩子继承您的那一半财产，计税底数是现在市值的一半即60万。再加原先他受赠那一半的计税底数40万，总计税底数为100万。他若马上以120万卖房，收益所得是120万售价–100万计税底数=20万，他需要为这20万收益纳税！

其次联合持有物业意味着，你将不再对房产拥有完全控制权。如果有一天你想要卖掉这套房子，但是子女们不同意并拒绝在合同上签字，那你就无法按照自己的意愿处理掉这幢房产。

还有因为现在房子是联合持有物业，所以就会受到子女未来的生活影响。万一不幸子女将来惹上官司或宣告破产，债权人就可以追索这栋房子用于抵债。

怎么是不是看的很晕了？总结一下，单独写孩子的名字和联合持有物业都不算划算。如果没有什么特殊要求，建议可以只写大人名字，这样可以避免掉很多麻烦。在将来即使有遗产税，也通过合理避免遗产税的方法把房子这笔财产过继给孩子。

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