Helen Chen 

人们对2008年次贷危机，造成美国经济与房市的冲击记忆犹新。在次贷危机爆发前，美国经济与房市一片荣景。从2000年到2006年，房屋价格几乎翻了一番。 「买了就赚」，成了房市中无人质疑的金科玉律。然而，此番新冠疫情如果再持续三个月以上，对房市的冲击将非同小可，或将超过次贷危机。

2008年9月的雷曼事件引爆次贷危机后，美国股市、债市连环塌陷，房市更成为重灾区。根据S＆P / Case-Shiller房价指数，全美房价在2006年中至2009年初之间，下跌了35％。许多贷款人的住房价值低于其抵押贷款，成为俗称的「溺水屋」。 2008年3月，有880万名贷款人（所有业主的10.8％）的住房已是「溺水屋」，还不起贷款的房屋被银行法拍。在2010年一年，就有多达290万栋房屋被法拍。次贷危机引发的房市低迷持续了多年，一直到2012年才开始触底反弹。

次贷危机与本次危机的表征大相径庭，但有一项是相同的，就是失业率高升。由于美国家庭的整体储蓄率低，抗风险能力弱。一旦失业率居高不下，贷款人还不起贷款，房市肯定要会受到重击。

次贷危机期间，美国大约损失了870万工作岗位。 2009年失业率达到最高的9.9%。而本次疫情导致美国经济急冻，失业爆炸性增长。3月中旬以来，失业救济金申领人数已上升至2650万，创下历史新高。白宫高级经济顾问凯文·哈西特（Kevin Hassett）预测，美国4月份失业率可能在16%以上（4月全美失业率是14.7%）。摩根大通更是预期二季度失业率将达到20%。

严峻的经济局势已经开始冲击房市。3月份，美国新屋销售下降15.4%，在房市热络的加州也是如此。根据加州地产经纪协会的数据，3月份的销售总额与2月份相比下降11.5％。

但值得庆幸的是，目前的美国房市交易虽然清淡，房价尚未出现断崖式坠落的情形。一方面是因为卖家惜售，另方面是政府和银行在力撑。美国国会3月份通过立法，房屋抵押贷款的借款人可以享受还款宽限，将月付推迟180天。

因此未来数周内，若疫情能基本控制住，美国经济将出现「V」型反转，那么，美国房市也应会出现反弹。但是，新冠疫情假如再持续到三个月以上，对房市的冲击将非同小可。

穆迪（Woody's Analytics）首席经济学家马克·詹迪(Mark Zandi)表示，如果美国经济活动的停止延续到今年夏天或之后，将有高达1500万个家庭会出现房贷断供，占拥有房贷家庭的比例高达30%。

假如不幸言中，断供规模与比例会数倍于当年次贷的规模。这样对房市的冲击就会远甚当年：房价大幅度跌落，法拍现象卷土重来，连带冲击金融贷款业、冲击消费市场，给美国经济带来不可承受之重。

因此，山雨欲来之前，政府与银行贷款业应推出更多宽限与救援措施，延缓对房市的冲击。另方面，对民众而言，此时「现金为王」，持有现金比持有资产更安全。

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