Helen Chen 

一、房租模式

基本可以体现房产获得的模式，即使是做升值模式，也最好是尽量地用房租来减低成本，特别是经营成本（房贷本息、维护、地税、保险等等）。

在美国你可以长期持有。如果你能一直保证充足的正现金流，那么，你就不需要担心这个问题了，你要保证不断地出租，房子能够给房产带来丰厚的现金流。

你不必太贪心，总希望可以抄底，能捞到底部的概率微乎其微，只有多发掘一些资源，把握一些可以给你提供更多适合投资回报的房源，那么，你就可以找到一些回报率高的房产投资。就算在买入后下跌，还有房客会帮你交纳PITI(本金、利息、地税、保险)。

租金模式中，有两个指标衡量和比较投资回报。

1、cap rate，其计算公式是：NOI：Net Operating Income，即净营业收入 (租金收入减除房地产税，保险费，维修费，管理费等等费用) /买入成本（房产售价、过户费、律师费用、银行费用、检验费用等）

2、cash on cash return，能更直接地体现出回报率，这个数据或者说是指标只计算你实际投入的资金，和每年实际获取的现金收入。也就是说，在cap rate的计算方式里，分母将银行贷款减去了，而分子则将mortgage即需要归还的银行本息给减去了。

其计算方式为：（净营业收入- 银行本息）/ 首付+交易成本（律师、银行、检验等费用）

如果买房子的时候没有贷款，那么这两个指标的结果是一样的。

二、通过时间差获取升值

比如，一个公寓1998年的售价是10万美元，2016则是100万美元，升值十倍。但是这种模式是以售出套现为准，即要出售才可以获得升值的收益，因为房产的价值，是指买卖双方同意交易的最终金额，才是房产的最终出售价值。

还有另外一个就是重新融资 refinance，把房产与银行重新做融资，套现，即以2016年的价值，贷款70%或者75%出套出一些现金出来。

升值的模式，可以按以下公式来计算房产每年的升值率（适用于出租的房产、住的房产、以及商业房产等）：[（房子售价-交易成本）/ （房子买价+交易成本）] ^1/(n-1) – 1

其中n就是买卖周期。比如买房后10年卖掉，那n就等于10. 当然，如果有房贷，也可以参照租房模式的cash on cash来计算实际回报。

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