InvestPro Realty  恒兴地產    Zhong (Kenny) Lin

俗语说「金窝银窝不如自己的狗窝」，对奉令居家避疫很久的人而言，或许有另一番体会。但新冠肺炎疫情不只改变民众对自家的看法，还可能对世界各地房地产市场造成重大影响。

各地封锁防疫造成经济活动急冻，进而掀起大规模失业、减薪、企业倒闭潮，在这种环境下，许多民众可能对购屋—或许是他们此生最大笔投资—裹足不前。通常这会导致房价下跌。事实上，英国5月Nationwide房价指数就显示，房价月比下跌1.7%，是11年来最大跌幅。

但BBC报导指出，英国房价已有回稳迹象，显示疫情对房市影响比表面所见复杂。Nationwide首席经济学家Robert Gardner指出，这是因为目前情况特殊，并非典型经济不景气。世界各国政府是基于遏制疫情考量，决定让大半经济活动停摆；而且，政府也推出规模空前的刺激措施，协助家庭和企业度过难关。

随着各地防疫封锁限制陆续解除或松绑，经济和房市景气可望反弹。

在美国，房价甚至还在涨。哈佛商学院教授Nori Gerardo Lietz说，这是因为许多地区下令疫情期间暂停驱逐拖欠房租的房客，暂缓驱逐令通常实施60到90天，有些地区长达六个月。这表示压力暂由房东和银行吸收，虽非长久之计，但在失业率仍高（美国5月达13.3%）时，有助减轻房客的压力。

不过，不动产市场另受其他因素影响。许多人突然发觉可以在家上班，免除通勤和进办公室的必要，这股趋势已对房市产生影响。

英国房地产网站Rightmove的数据显示，在市郊找房子的民众显著增加了，许多人想找远离市中心的房屋，附有更大的庭院，屋内空间也更宽敞，可当家庭办公室。这股风潮究竟是一时的现象，还是永久的转变，还有待观察；但疫情确实让许多人重新思考工作、居住的方式与地点。

相较于住宅，商用不动产市场受疫情影响更剧烈。疫情促使民众避免到实体商店购物，加速民众转向网购，以致市区商圈众多商店纷纷关门，凡是需要面对面服务的商家也几乎全部暂停营业。

这已造成租金拖欠案例增加。若只是房东延迟或少收一、两季租金，就不是大问题；但若是一股长期趋势的开端，问题就大了，可能引发连锁效应，牛津大学赛德商学院教授Andrew Baum估计，在这种情况下，许多零售不动产的资本价值可能下跌20%至30%。

对办公空间租赁业者而言，若事后证明新冠肺炎疫情只是一时性的打击，比方说只造成两季租金迟收，商办价值应不会受影响。然而，疫情带动远距上班风潮，若连带推升郊区甚至乡间房产的买气，就会冲击市区办公大楼空间的需求。商办不动产市场将不得不调适。

整体而言，在情势瞬息万变的今天，有两个因素仍对房地产市场有利。

一，即使房价下滑，房地产相对而言或许仍是明智的长期投资。假设政府公债每年支付0.5%（可能更低）的利息，房地产投资报酬率若是3%至5%，对个别投资人和投资基金来说，仍相对吸引人。

二，实体店给人的印象是守旧不变，但其实多年来已展现灵活应变的弹性，土地和建筑物的使用方式随之改变。看看周遭环境便知，昔日商店可能变成今天的公寓，旧工厂可能已改建为饭店，仓库则变成瑜伽教室，诸如此类。

新冠肺炎或许给房地产市场带来巨大震撼，但事实上，可能只是加速为已发生的改变推波助澜罢了。

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