InvestPro Realty  恒兴地產    Zhong (Kenny) Lin

在这个由三部分组成的系列文章中，我们将探讨您在购买第一个多户住宅出租之前需要考虑的因素。在第一部分中，我们考虑了寻找建筑的因素，以及要分析的问题，在这里，我们将进入一些更实际的问题，在你购买第一栋多户住宅之前要考虑的事情。假设你找到了一笔交易，数字分析很有前景，在你签署购买合同之前，你可能想要包括一些重要的问题，以便让你更好的解决。

1、访问记录

决定多户住宅价值的唯一最大因素是它的盈利能力，这与独栋住宅的情况大不相同，独栋住宅通常只在乎销售价格。要确定一个多户住宅的利润，你需要业主/卖方的记录，如果你没有得到它们，并且没有时间去分析它们，在你看房子之前，你将会在购买合同中跳过很多方面。

2、尽职调查

买房子却不进行检验是不行的，你要确保你有充分的权限去查看房产的每一个角落和缝隙，确保任何检查的最后期限都与授予的访问权限有关，这样卖方就不能通过延迟访问来终止交易，找一个有良好资质的建筑检查员来检查。是的，这需要花费金钱和时间，但如果你没有完成它，结果发现建筑有未披露的问题，这可能是你的财务灾难。你要确保每个单元都被单独检查过，包括地下室、阁楼、橱柜、壁橱、履带空间、缝隙和角落。找当地的法院，询问任何违规行为、公开许可和与财产有关的特殊评估，这不仅能让你进一步了解到在哪里可以寻找潜在的问题，还能让你了解到前任房主的责任有多大。

3、延期维修的风险

重要的是，在你购买房产之前，要知道你在延迟维护问题上的风险。积极的卖家通常是积极的，因为他们一直在榨取物业的现金流，而忽略了屋顶、停车场、供暖和管道系统等昂贵的维护问题。你认为，如果你买了一栋大楼，却意外地出现了大量的延期维修问题，会发生什么情况？

你需要检查一下大楼的维修间，看看里面有什么，有时，你会发现一些非常有价值的资产，可以帮助你在开始的时候节省一些现金。更重要的是，您可能会看到与正在进行的维护问题相关的证据，例如，如果你发现屋顶上有很多用了一半的柏油罐子，那可能意味着屋顶一直漏水。同样，你需要要求提供目前为物业服务的所有承包商的名单，包括垃圾、景观美化、清洁、扫雪、压力清洗，所有这些！这不仅会让你有机会决定你是否希望他们继续为你工作，而且还会让你联系他们，讨论他们对物业的了解，这对任何买家来说都是一个有价值的信息来源！

4、安全性

评估建筑的安全性，并分析其是否是足够的安全。有蜂鸣器和对讲机吗？它们都能工作吗？有安全摄像头吗？如果没有，那么拥有它们是否有意义，无论是在经济上还是在安全上都需要。你不仅要为租客提供一个安全的地方，让他们住下来，而且还要保护你的投资和承担你的责任。你需要调查一下这个地区的犯罪率，犯罪率可以是一个很好的方法来了解你有什么样的邻居，以及什么样的安全将是最合适的。例如，如果一个社区更容易发生入室盗窃而不是抢劫，你就会把注意力集中在锁着的门和蜂鸣器上，而不是保安和摄像头上。

5、租户简介及营业额

建筑的位置可能决定了租户最希望居住的类型。举个例子，如果你在社区大学的街对面买房子，你买到的大部分是学生公寓，因此房子里可能会举办很多次派对，还有啤酒和许多空的披萨盒。或者如果你在一个繁忙的商业园区附近买房，你可能会遇到更多的年轻专业人士。

你需要查看当前租户的所有租赁应用程序，以准租客的身份走过走廊，观察租客是谁，与当前的租户交谈，询问他们对管理的看法。你可能会听到一些与租户有关的事情，比如尖叫声、脏话、大声的音乐、无人看管的狗叫声等等。如果你打算提高租金，实施被忽视的或新的政策，很可能有一部分现有租户会搬走，甚至会停止支付，迫使你驱逐他们。这可能会对你的现金流产生严重的负面影响，即使有必要改善你的投资。

你将不得不考虑宠物的问题，每种宠物都有自己的问题，比如脱毛、排泄问题、过敏、潜在的攻击等等。另一方面，如果你能提供吸引狗和猫的主人的设施，你可以进入细分市场，而严格的无宠物建筑不能做到这点。例如，一个不需要拉便便的遛狗区域，就可以帮助你在几个单元里找到喜欢自己小狗、愿意支付更高租金的租客。

租客也可以是你最好的信息来源之一，你可以询问当前的房屋所有者是否介意你向所有当前的租户发送一份匿名调查，并让这些租户将这些调查直接返回给你，这样他们就能尽可能地获得真实的信息。你可以问任何你想问的问题，但特别要问的是物业方面的问题。以及经理方面的问题。

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