Helen Chen 

当我买下我在华盛顿特区的12个单元的公寓大楼时，我被它的规模和复杂性所征服，当然，几年前，我在德州翻修了大约30套房子，分析了大约100套公寓交易，所以我并不是一个完全的新手，但在合同中拥有这样一座大楼是完全不同的事情。有趣的是，在做尽职调查三周后，我的大楼舒适程度不仅提高了，而且开始希望大楼能更大一些，当我查看我的尽职调查清单时，我意识到一个拥有12个单元的公寓工作量相当于一栋建筑的两倍。这里有5个理由，说明在投资公寓楼时，规模越大越好。

1、拥有更好的购买体验

在我的12套公寓中，我面对的是一位情绪激动的卖家，她自己管理着这栋楼，并保留着完全不完整的记录，她聘请了一位住宅房地产经纪人，她完全被一栋商业地产大楼的销售流程搞得不知所措，结果，整个过程充满压力，交易几乎失败，花了4个月时间才完成。这与购买一栋包含44个单元的大楼的经历形成了对比，建筑越大，每个人就越专业，商业地产经纪人会引导每个人完成整个过程。该物业由专业物业管理公司管理，该公司制作的财务报告是现成的、广泛的、详细的，卖家往往不会那么情绪化，实际上会做出与你相关的商业决定。

2、规模经济

建筑越大，单元成本越低，例如，我的12个单元的物业管理费是8%，而44个单元的物业管理费可能是5%。其他费用，如垃圾或保险占收入的比例随着建筑面积的增大而下降，换句话说，建筑越大，你的花费就越低。

3、更少的交易成本

说到费用，对于我的小公寓，我的交易成本是购买价的8.5%，这是因为很多交易成本几乎都是固定成本，例如，根据购买价格，贷款文档准备成本通常是相同的(或仅略有不同)。你的估价至少要2500美元，即使是小房子，但如果是大得多的房子，估价只会稍微高一点，你的SEC律师为一栋50万美元的大楼或200万美元的大楼准备法律文件时，通常会收取同样的费用。对于一个更大的建筑(比如200万美元左右)，估计交易成本为4.5%，这就像在黑色星期五购物一样，你花的越多，省的越多。

4、更好融资

一方面，100万美元以下的贷款更难获得，利率更高，而且几乎总是需要个人担保，另一方面，200万美元以上的贷款更容易获得，利率更低，而且对于稳定的资产通常没有追索权，这意味着你不需要亲自担保，仅此就足以激励我去追求更大的交易。

5、获得更多利润

最后，建筑越大，挣得越多，我想要每月1000美元的现金流还是10000美元的现金流？如果我做更大的交易，我就不能更快地实现我的财务目标吗？如果我的目标是达到100件(或其他什么)，那么做一到两件更大的交易不是比10件更小的交易更好吗？答案当然是“是的。”但是，你首先需要克服一个巨大的挑战，克服你最大的障碍，那就是你自己。

我必须更加努力才能做成更大的生意吗？是的，我可能得努力工作更长时间，直到我得到那笔更大的生意，但我可以告诉你，如果你追求10个较小的交易，你会付出十倍的努力。我必须不断克服的另一个障碍是我自己的思想，当然，我现在对12个单元和24个单元的想法很满意，但是75单位呢？我不断努力扩大自己的舒适区，通过分析和观察更大的交易，想象自己完成了这样一笔交易。

然后就是钱的问题，或者缺钱，对于更大的交易，你需要更多的钱，可能比你自己的钱还多。答案当然是从私人那里筹集资金，我已经在大公司和我自己的博客上写了很多关于这个问题的文章，一旦你用一点点知识和信心武装自己，就没有理由说每个人都不能筹到钱去做更大的交易。

就投资公寓楼而言，房子越大越好，让这一点深入你的思想，然后转变你的购买和持有投资策略，跳过单户出租和复式公寓，想象一个更大的建筑，想好了那就去做吧。

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