Katie Xie

在考虑各种房地产投资选择时，人们倾向于选择那些提供最高形式IRR(也就是使一系列现金流的现值等于零的贴现率)的投资，这是投资总回报的一种奇特说法。虽然我认为还有更糟糕的投资策略，但你不能简单地将16%的内部收益率与15%的内部收益率进行比较，然后简单地宣布前者是赢家，我希望它是如此简单，但不幸的是，房地产投资比这更复杂。

看似相等的回报可能大相径庭，我的意思是一个投资的15%的内部收益率不一定等于另一个投资的15%的内部收益率，这两种回报之间的差异是由于一种投资相对于另一种投资的固有风险造成的。

1、IRR不考虑风险

房地产投资风险有多种形式，包括：

• 市场风险-租客需求不足

• 赞助风险-未能执行业务计划

• 物理风险-不可预见的结构问题

• 资本市场风险-利率暴涨信贷紧缩

每一种风险都应该有自己的体系，在投资前必须仔细评估。不过，我想重点谈谈最后一点，资本市场风险，特别是它与投资的内部收益率预测之间的关系。

2、IRR成分计算，一种快速评估投资风险的方法

你可以通过将IRR计算的两部分分开来快速评估一项投资的资本市场风险，这两部分分别是：资产的每月或每年可分配的现金流；出售的净收入。投资者可以通过以下计算方法来分割这些IRR成分：

• 年现金流量的现值(PV)

• 销售所得的PV

• 总投资的PV值

• 将每个现值部分除以投资的总PV，你就可以知道投资的成功在多大程度上取决于现金流或销售价格。例如，如果房地产投资(非翻新房产)的销售净收入贡献了80%以上的项目总PV和IRR，你可能想要仔细看看剩余销售假设(即退出上限率和销售时间)，原因是，预测未来的销售价格是不可能的。

• 要准确预测未来的市场上限利率，你需要在销售年度正确预测未来利率、投资者的风险承受能力和市场对房地产的态度，祝你好运。如果我能正确地预测这些指标，我可能就不会去投资房地产了，我可能会在异国他乡的游艇上，每天在期货市场上交易10分钟左右，大赚一笔。如果一个房地产投资专家告诉你，他知道未来5年以上的市场资本率是多少，那就换个方向吧。

• 然而，如果一项投资的内部收益率部分更接近于60%，销售40%来自现金流，你可能就不会太在意试图确定未来的销售价格。这种投资在退出时会有更多的误差余地，风险也可能更小，因为一般来说，预测稳定的现金流回报比退出上限利率更容易，如果投资合同租赁或提供负担得起的住房，尤其如此，因为对你的产品的需求相当稳定。

3、上限税率可能上升，你的内部收益率有多“敏感”？

• 划分内部收益率可以让你了解投资回报预测对资本市场波动有多敏感。虽然市场上限利率与利率波动并不完全相关，但当利率飙升时，它们肯定会上升，利率从今天的最低水平只有一条路可走，因此，投资者应该警惕那些完全依赖于成功退出的长期投资。

• 更安全的方法是选择能够提供更高现金回报的投资。这就是为什么我的投资公司喜欢高现金流的房地产投资，它们更容易分析和评估，更有可能实现我们崇高的回报目标，对异常事件和衰退更有弹性。记住IRR不是绝对的，房地产投资者在进行投资决策时应注意IRR幕后的情况。

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