Katie Xie

前言

几个月前许多地产交易的买卖双方还企望能够延迟几个月过户，随着COVID-19病毒疫情的发展，延迟几个月就能实体过户已经逐渐成为泡影，也因此地产交易的各方也逐渐习惯远距过户成为常态。

笔者在地产业界多年经验，在疫情前绝大多数的过户都是实体过户，又称为「坐下过户」（Sit Down Closing）；而过往观察到远距过户并非没有但并不常见，通常是因为交易各方所在的地理位置不同、并且委托书也不适用的情况，经常见于复杂的交易牵涉到在不同州的多方交易。

以下笔者将远距过户的特征、具体作法、优劣利弊以及需要注意的地方概括讨论，协助读者应对这个不可抵挡的远距潮流。

● 疫情前 实体过户是常态

在笔者所在的纽约州，地产交易实体过户是常态——至少在疫情前是。实体过户指的是所有交易方以及他们的代表律师都在同一时间、同一地点一起过户。实体过户最明显的好处当然是省时，并且也是较容易处理交易纠纷的方式，因为各方都在同一地点会面，交流沟通零时差、律师跟他的客人也能够当场讨论、当场决定。

此外，因为过户要签署的文件繁多，实体过户时如果发现漏签字往往能立刻补正，少了往来检查、纠正文件的麻烦。

然而，由于疫情肆虐关系，美国至今仍是全球疫情最严重的地区之一，各州也针对疫情祭出暂停、限制社交等政策，这些政策限制以及普罗大众的健康风险考虑，都使得实体过户显得臃肿难堪：一大群人包括买卖双方、他们的律师、产权公司、有时候还有合作公寓（Co-op）律师、以及卖家贷款银行派来收取欠债总额的结算律师（payoff attorney），若再加上双方经纪人，随便一个地产交易就是五到十人，挤在一个密闭会议室里面，怎样都让人觉得健康风险备增。

因此，现在有些律师发展出了「停车场过户」、或者「分房间隔离过户」等等降低健康疑虑的做法，但总体而言实体过户仍然比过去少了很多。

● 远距过户怎么做？

相较于实体过户，远距过户或称为「托管过户」（Escrow Closing）则是最近疫情期间流行起来的地产过户方式。远距过户的目的就是在减少交易各方实体接触的情况下，达成所有地产交易过户的目标：1.各方签字过户文件、2.进行金钱交易并且付款给各方、3.各方取得各自的过户文件。目标相同，但是实体过户、远距过户的达成手段却截然不同。

远距过户的方式通常是这样的：买卖双方先在公证人面前签字各自的过户文件，买卖双方用隔夜快递把所有文件邮寄到第三方、又称为托管方（通常由中立的第三方担任、如产权公司），买方以及买方的银行也会把交易款项透过线上交易打款到托管方的托管帐户；待托管方收到各方的文件并且确认无误之后，一方面把交易的文件整合并且送去做必要的登记（例如地契、抵押贷款等等），一方面把所收到的款项支付给应该支付的各方。当然啦，根据不同地产类型、不同的交易方要求会衍生出各种微妙的不同，但大原则不啻是交易各方分开签字、然后由中立且受各方信任的托管方来统合签字文件、按照合约以及交易习惯分配款项及文件。

说来简单，但远距交易之所以在疫情前并不流行当然有其原因，主要归纳为以下四项：

1.签字与公证

几乎绝大多数贷款文件要求亲笔签名（Wet Ink），而地产过户也有很多部分是需要公证（notary）的文件，因此在远距过户的过程中怎样签字以及公证便成为主要问题。实体过户没有这个问题，因为双方都在场签字、当场公证。虽然各州对于远距公证的规定不一而足，例如平常不承认远距视讯公证的纽约州，疫情期间也破例允许视讯公证，可以想见未来各州可能透过立法让远距公证常态化。

至于亲笔签名的要求，则可能透过各方各自签字，然后邮寄签字原件的方式来达成。不过要特别留意的是，各家产权保险对于远距公证看法不一，未必所有的远距公证都能被接受。

2.签字以及邮寄的延迟

流程上，由于许多文件仍然要求「亲笔签名」而不能以电子签名代替，那就难免会有邮寄的迟误时间了，因此在远距过户中常见的状况就是过户日期可能是明天，但今天买卖双方都先各自签字，然后用隔夜快递的方式邮寄公证后的亲笔签名给托管方。

3.金钱移转

以一个地产交易来说，除了交易文件之外最重要的当然就是金钱的移转了。通常买家以及买家的借款银行以银行本票的方式付款给卖家以及其他交易中的各方（如产权公司、律师、Co-op大楼等等），然后卖家将卖房款付款给卖家这边的债权人（例如还款给卖家的贷款银行、支付交易税、律师费、仲介费等等）。

在远距交易过程中，这些金钱通常会先由买家转到中立的托管方（通常是产权公司），然后由产权公司确认文件无误之后汇款给各个收款方，又或者各方文件都确认签好之后才由买方汇款。这个过程难免也牵涉到技术问题及时间差，不过通常不难解决，只是时间上面有所延迟。

4.交易成本增加

另外一个远距过户的难处就是交易成本的增加，由于没有面对面交易，各方需要提前准备各种文件、并且可能需要花更多力气处理一些本来能够简单解决的问题（如漏签字、关于交屋时候屋况的谈判）；此外，邮寄以及电汇的时间也难免地会拖迟过户流程，有些产权公司甚至因此要求更高的过户费用。也因此，在准备过户文件的时候，交易方的律师也应该把这些情况纳入考量，例如在计算还款（payoff）的利息上面也许多算一、两天。

● 托管协议是远距过户关键

在整个远距过户的流程中，中立的托管方（通常是产权公司或买方的银行律师）是重要的关键。为了确保一个过户的流程能够顺利并且保障各方权益，与托管方之间的托管协议就是需要留意之处。这个协议通常需要注意的条款是：

各个交易方应该签什么文件；

哪些文件需要亲笔签字；

文件应该邮寄到哪里、给谁；

交易各方是否还有什么除了签字付款之外应该要完成的合约义务；

什么情况下托管方可以释出文件以及交易的金钱；

应该以什么样的方式传递各种文件，例如那些应该用电邮、那些必须实体、实体又应该用什么快递或者邮寄等等；

释出交易金额应该用什么方式，例如邮寄支票或者电汇；

什么时间应该被认为是过户日期以及过户的时程限制；

对于托管方来说，他们担任托管人几乎是担负各种风险但却没什么回报的，因此可能要求交易方担保免责（Indemnify）托管方，保证除了故意以及重大过失情况外不去告托管方、若因双方纠纷牵涉到托管方的话则应该由双方负担托管方律师费等。

●未来应有合同字句规范

在疫情影响之下，地产交易中远距过户遂成为常态，也因此衍生许多相应的问题、生态、以及解法。无论是地产仲介的影片虚拟看房、或者是远距过户和远距公证，这些都是因应特殊情况的产物。除了在短时间内去因应政策环境变化进行远距过户之外，地产交易各方在未来也可能会把「远距过户」作为合约中的约定条款，加上相应的合约条件。无论如何，弹性的做法以及迅速的因应，都是地产交易当中各方能够减少损失、达成双赢的不二法门。

声明：内容及图片转载自美国地产学校讲师，版权归原作者所有，如有侵权请联系我们，我们将及时处理。

↑点击更多文章

欢迎加入我的微信