Helen Chen 

据SGVT报道，加州州长加文·纽森(Gavin Newsom)于8月31日签署了议会3088号法案，该法案将全州的驱逐禁令延长到2021年1月31日，要求租客在9月1日至1月1日期间支付至少25%的租金，并要求房东向租客发出通知，告知他们根据临时法律享有的权利。

这项新法案使许多房东的处境岌岌可危。

1. 房租拖欠情况严重

据Apartment List的一项调查估计，约30%的租户没有按时支付房租。

美国人口普查局(U.S. Census Bureau)的一项调查显示，南加有20%的租户表示8月份拖欠了房租，全州则有15%的租户拖欠房租。

而根据新法案，只要租客遵守最新的规定，房东在任何时候都不能因逾期付款而将租客赶出去(即使是在冠状病毒危机结束之后)。

2. 难以收到租金的房东

伊莱恩·洛克（Elaine Rock）在过去的七年里没有提高过房客的租金，但在今年早些时候，加州强制实施了全州范围内的租金管制，限制了某些类别业主的租金上涨后，她将她位于El Segundo的四套公寓住宅楼（fourplex）的每位租户的租金提高了约5%。洛克表示，她认为这是必要的，因为投资者往往会根据创收情况来评估房产。

紧接着，新冠和驱逐禁令随之而来，洛克接到消息说，一个租户因失业陷入财务困境。另一个租户要退休了，再也付不起房租。总之，她的4个房客中最终有3个在支付房租方面出现问题。

洛克最终根据联邦关怀法案的规定，向贷方申请了抵押贷款延期付款。并且，幸运的是，她的房客已经离开或者自愿合作或将要搬离，所以她的收入不会减少。

3. 难以支付租金的房客

但更多的房东抱怨说，他们的即使有能力交房租的租户也选择不按时缴纳房租，滥用新冠期间的驱逐禁令。

根据城市研究所(Urban Institute)的数据，美国有800万个独立房东。他们中又有多少人因为无法收到房租已经处于贷款违约或丧失抵押品赎回权的风险中?

美国因疫情失去了2200万个工作岗位，现在仅恢复了将近一半。在加州，自3月中旬封锁开始以来，已有超过8.8名工人申请失业救济。

如今，我们尚不知道这场流行病以及它带来的财政和情绪上的焦虑会持续多久，因此，当涉及到你的经济状况和租赁物业管理时，最好做最坏的打算。

4. 给房东的小建议

1)向你的贷方要求延期付款，调整付款，寻找任何延期支付的可能性。

2)在抵押贷款利率处于历史最低水平时，为你的房产再融资，以提取现金和/或减少每月月供

3)如果申请机构抵押贷款被拒绝，可以选择申请私人或硬通货贷款

4)从你的股票基金、退休资产账户、家人或朋友那里借钱，以便暂时还清欠款

5)卖掉你的房产，总比可能因为贷款违约或丧失抵押品赎回权而失去财产要好

6)申请Chapter 13破产重组以更好地管理你的账单

7)在eBay或其他在线销售网站出售一些二手物品，其他人可能会支付不菲的价格

8)与你的租户交换他或她的手艺或生意，以换取租金

此外，美国住房研究所的高级副总裁迈克·弗勒德(Mike Flood)建议，房东可以通过各种租赁援助项目来支持租客(和自己)，如HUD Section 8或整体拨款。

全国低收入住房联盟在有一份信息丰富的新冠紧急租赁援助项目交互式在线地图，查看地图：https://nlihc.org/rental-assistance

最后，搞好关系也很重要，作为一个房东，对房客公平、关心和尊重可能会给你带来优势。

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