InvestPro Realty  恒兴地產    Zhong (Kenny) Lin

我看到很多房产广告上的费用比率低得不切实际。缺乏经验的投资者对第一次收购感到兴奋，他们需要知道并理解如何准确评估费用。作为一名商业房地产估价师，18年来，我分析了数百份多户型房产的损益表。机构和投资优质房产的费用比率很少低于40%(通常在45% -50%之间)，但大多数1-4单元房产的广告费用水平远远低于这些水平。请记住，如果一个大的项目不能在这个范围内运行，你应该怀疑一个或两个单位的房产是这样宣传的。

你最好的指南之一是最近的费用可比数据。大多数小规模投资者跳过了这一步，但收购分析师和评估人员对收集费用可比信息非常虔诚。如果你能发邮件给我，我很乐意转发一个excel模板给你。投资者必须充分了解当前的费用，并在一定程度上有信心地估计形式水平。我已经简要讨论了其中一些问题：空置/收回/租赁损失(VCL)、管理、管理费用、维护和储备。

VCL费用的代表性不足是出了名的，出缺是比较直接的，应该不难确定。把过去一年所收取的租金总额，除以潜在收入总额，看看是否有差异。你可能会感到惊讶。收集丢失是另一回事，业主经理通常不收取或记录逾期罚款或不付款的成本，律师费可能会计算在内，但收入损失可能不会被记录，特别是如果租户仍然在那里的时候。租赁损失也可以是极端的，必须考虑在你的承销上，如果一个单元的租金是500美元，并且有市场租金支持(假设GPI是6万美元)，而其他9个类似单元的租金是450美元，你的租金损失是5400美元，即9%。由于空置率可能会上升，你增加租金的过程将是一个昂贵的过程，或者你可能需要逐步增加这9个租户的租金，在你的总体V/C/L预算中为这个费用做预算。

业主经理通常不支付自己管理和租赁他们的房产。管理费用通常被视为利润。假设你将不得不雇佣一名经理，并支付租赁佣金。行政费用也可能从裂缝中溜走，经常被忽视的费用包括税务准备费、执照费、簿记费、财务相关费用(是否每3 - 5年就需要评估资产、检查费用、账户费用等)。维修和转租费用与管理费用属于同一类别，所有权人通常会进行维修，而不收取物业的时间费用。最后，资本支出的成本可以迅速增加，在你的家用电器、屋顶、车道等的使用寿命内折旧，你会惊讶于实际成本。贷款机构通常要求每单位贷款200至300美元作为更换准备金。

所以，你要创建一个excel文件，记录你承保的每个物业的运营费用。随着数据的增长，你会看到关于你想购买资产类型的运营费用应该是多少，会提供更准确的画面。在评估广告水平增加或减少的潜力时要现实，也要明白，卖家可能不是在欺骗你，而是没有理解并记录下所有的费用。

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