InvestPro Realty  恒兴地產    Kenny Lin

最近，一项新的研究报告指出，Airbnb加拿大市场中获利最高的佼佼者，并非是拥有黄金地段住房的屋主，而是那些经营着众多短租房源的资产管理公司，而加拿大三大城市：温哥华、多伦多和蒙特利尔的短租房产业，正在被这些公司逐渐掌控。

来自麦吉尔大学的Wachsmuth研究员最近展示了他的团队对蒙特利尔、温哥华和多伦多的Airbnb市场调研的最新成果，结果显示短期租赁物业数量同比增长了50%，而Airbnb上的短租房源主体部分，已经成为整个公寓或者独立屋，而非之前仅是单独“房间”的状况。此外，他们还通过使用分析公司的数据发现，在加拿大三大城市中，10%的业主收入占Airbnb年收入4.3亿加币的一半左右。

（蒙特利尔市Airbnb房屋出租类型：红色代表房屋整体出租；绿色代表房间单独出租）

加拿大三大城市的Airbnb去年共赚取收入4.3亿元，当中最高收入的1%房源业主收入为5170万元，占总收入的12%。在加拿大三大城市中，蒙特利尔市由于其旅游因素成为Airbnb应用中最为活跃的市场，其中最为活跃的房源区域主要集中在市中心以及皇家山高地区域，而且在这些火爆的短租房源中，某些资产管理公司旗下可以拥有上百个短租房源，预计每年也可以给他们带来近百万加币的收入。比如，美国资产管理公司sonder在Airbnb上拥有蒙特利尔最多的短租房源，一个120加币/晚的房间，可以最多容纳4人居住；249加币/晚的房间，可以容纳10人居住。

Airbnb设立的初衷是为游客更好地体验当地文化，而初期在线刊登房源的房东大多为出租个人房屋的普通人。这些精心布置的家大多彰显着他们独特的品味和经历，他们希望住在这里的每个旅行者都能感受到家一样的舒适和便捷。根据Wachsmuth的研究数据，某些资产管理公司将短租的房源称为“Hometel”, 是家庭也是旅馆，但这样被专业管理公司管控的房源，又能让游客体验多少当地文化和家的温馨呢？

对于研究结果，Airbnb予以否认，表示他们歪曲了家庭共享业主的形象，还表明80%的人每月只分享房屋3-4次。只有多伦多和温哥华少数部分房屋的租金超过长期租金。Airbnb的发言人Lindsey说“该研究的作者曾经有过篡改数据的历史，来诋毁Airbnb的业主。大部分业主都是中产阶级家庭，想通过共享家庭来赚取额外的收入来支付账单。”

Wachsmuth表示其对80%这个数字没有争议，但可能说法上有一定的误导性。他表示“我们发现了两件事。首先，Airbnb的活动非常集中，无论是在预订方面，还是在赚钱方面，都是在一小群业主中进行的。其次，三大城市中，只有10%的业主在Airbnb上所获收益占比较大，而且集中度正在不断上升。”那么，这些业主是一些拥有多个租赁物业的人士，还是以一些较大的商业物业管理公司为主？

Wachsmuth研究表明，房屋整租的数量、全日制上市和拥有多个上市物业的业主数量都在增加。使他们联系在一起的共同之处在于，这些人都不是在城外出租房子的家庭，而是利用Airbnb和其他短期租赁平台，作为一个平台，以一种减少城市可用住房供应的方式，让资金从住房中转移。

Airbnb短租市场的快速发展，让当地居民也受到了一些的影响。一方面，很多长期租客，比如学生或在当地工作的年轻人，也常遇到找不到合适的长租房的情况。很多屋主因为Airbnb短租的利润要高于长期整租的利润，而不愿出租给当地真正有租房需求的人。

事实上，Airbnb上的短租房源利润很可能高于长租的收益，比如北美购房网2月份独家代理的温哥华岛松石庄园项目，作为独立屋整整屋出租，一年的收益在$28800-$31200左右；而夏季5个月的短租收益（按每个房间20天满租计算），就可以达到$32000-$40000之间。所以出售之前，就已经有一些家庭进行登记，希望可以提前找到房源，预定长期出租。

另一方面，很多自住业主感到短租市场的发展，会影响到社区内的邻里关系。周边的房屋作为长期Airbnb出租使用，或许你每周见到的邻居都不一样。Chapman先生居住在蒙特利尔市中心最繁华的地铁站附近，他居住的公寓共有9户，而其他8户都已变成Airbnb短租房源。每当楼里出现陌生人的时候，他会因为不知道是短租客还是其他人而有所担心；之前时不时和邻居们的聚会也不复存在。住在这里，孤独和无奈是他现在的内心写照。没有邻居的社区如何体验当地文化？出入所见都是外来游客，是否也让这样的Airbnb平台失去特点？

针对Airbnb短租市场出现的上述问题，加拿大的政府也开始采取措施。

魁北克省政府在2015年年底出台了规制短期租房的法规，短租房的房东需要向省旅游局申请相关资格，并且支付相关税费，以及向游客提供旅游建议等要求。然而，这项规则实施的情况并没有对蒙特利尔市短期租房市场有所影响。

Wachsmuth研究员对类似Airbnb的租房平台提出了3点建议:

1) 房东仅对自己主要居住的房屋可以进行短期出租，而不是他自己其他的多处房源。

2) 房屋不能作为专职出租房源刊登在短租平台中，建议对短租房源实行日期限制。比如阿姆斯特丹规定一年中最多可出租60日，伦敦市则限制在最多出租90日。

3) 类似于Airbnb的租房平台自身需要加强管理，依靠其他部门监督确实更为艰难。

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