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2017年8月，飓风“哈维”重创休斯顿，并进入了美国有史以来损失最大的自然灾害TOP 5。

关于本次飓风，网上的内容太多，没有什么可说的，本人只打算开启闲扯模式，想到哪说到哪。

1.  关于 保险

本次飓风破坏力惊人，特别是网上出现了“近7成业主未买洪水险而得不到理赔”的新闻，对数据不做评价。但是保险这个问题又出现在了人们眼前。不难看出，在对待保险问题上，其实不管是国人还是美国人，都不同程度的存在侥幸心理，如此才会出现这么高比例的未投保现象。至于影响面上，最受伤的恐怕就是现金购房的业主，贷款业主反而应该影响不大。

众所周知，美国社会和经济是典型的借贷文化，借贷文化的本质就是很多商品的使用权和所有权是分离的，也就是通常美国人所说的每天用的东西（例如房子和汽车）都不是自己的。而在制度设计层面，为了有效保护所有者（通常是银行）的利益，使用者会被强制购买足够的保险。对于贷款买房的客户，保险金是强制而且包含在每月的月供里。同时，房屋遭受自然灾害时，银行与保险公司具有更好的沟通和协调机制。因此我认为贷款买房的客户反而可能损失有限。

近几年大量使用现金全款在休斯顿买房而又没有购买洪水险的业主才是最不幸的人群。美国的保险分类很细，有专门保洪水的，而且新买的水灾险有30天的等待期，所以基本上在得知飓风要来之前再买保险通常已经来不及了。

2. 关于保险公司

美国的保险公司众多，不同的公司费率也存在差别，通常而言大的保险公司贵，小的公司便宜。但是美国允许保险公司破产，因此在出现大范围自然灾害时，例如本次的哈维，可能就会造成一批小型保险公司的破产，随之而来的结果，就是即使购买了洪水险，如果保险公司不幸破产，那么能否得到理赔又要拼人品了。

所以，如果真的是要出于保障的目的购买保险，最好还是选择大一些的保险公司。

3. 关于气候

我印象里休斯顿2005年的卡里亚娜飓风也使休斯顿成为一片汪洋，所以在海边的休斯顿估计每十年左右就要遭受一次来自墨西哥湾极端天气的蹂躏。美国人自己总是说受到上帝的保佑，很多国人也都认为美国是一个天堂般的存在。其实我个人认为这中间两个问题需要认清：

第一是美国面积巨大，从整体上看气候还是不错的，但作为地球的一份子，也不可能独立于自然灾害以外。整个美国东北部冬季易有暴雪，几乎每年春节都能够在央视新闻上看到纽约、波士顿暴雪的新闻；东南和南部经常有飓风，例如此次的“哈维”，甚至在美剧《纸牌屋》里也有相应的情节，安得吾德总统曾经在一集里将自己的政治生命与飓风是否会在美国东部登陆而过进行过豪赌。西部我们熟悉的洛杉矶位于地震带上，80年代曾经遭受过摧残。西北的西雅图还不错，不过每年近200天的阴雨天气是一个考验。

第二，应该说全球自然灾害数量都没有比过去有明显的增加，但是人们的感受却变了。这不得不说是媒体的功劳，每天都在听到这个地方飓风、那个地方山火的，很容易觉得被灾害包围着，形成对自然灾害的恐惧感。

4. 关于房屋

我之前的贴子中曾经讲过洪水险，特别是河边或者湖边的房子，在购买的时候感觉非常好，但经济社会的本质就是你要为一切好的东西买单，当你享受湖景的美丽时，不要忘了也可能带来负担。另外，美国的房子基本以木制为主，木头最怕的是水泡。特别是房屋的木墙中出于保温和隔音的考虑，增加了相应的材料，这些材料被水泡过以后会滋生霉菌，如果不及时清理会进一步扩散。因此大水过后，木制房屋普遍要开始重新装修和清理。

相比中国的混凝土建筑，在抵抗台风方面还是具有比较大的优势。因此身在国内的人，经常听到台风从东南沿海登陆，但也很少见能造成如此大的损失。身在广东、福建、香港、台港的同胞们，对台风早就习以为常了。

5. 关于房市

随着大水的退去，休斯顿大量的房屋开始维修，短期内必定会产生两个后果：一是建筑工人短缺，新建成房屋减少，在某种程度上对房价会起支撑作用；二是大量人员需要短期租房，可能出租市场会火爆一阵。

但是从长期来看，在前两年经济不景气的拖累下，本已略下滑的休斯顿房地产市场可能会因哈维的创伤而沉寂一段时间，原本很多在休斯顿和达拉斯之间犹豫的投资性人群，在近几年里可能会更多的考虑达拉斯了。此外，如果休斯顿工人短缺到吸引达拉斯的工人去淘金，那么势必会影响到达拉斯新房的建设量，进而催化房价的上涨。

6. 如何分析美国房地产市场

很多国内的朋友看待美国房地产市场时，总是按照国内的习惯来分析。比如说到美国的区域，就同样以国内的城市或者区域来类比，因此容易被误导。事实上，美国人口极其分散，我们可以简单与中国对比一下。

比如北京上海这样的大城市，通常一个大型小区里一橦30层的楼，按每层4户，每户3人计算，一橦楼能够容纳近400人。大型小区一般在20橦楼左右，一个小区就将近1万人。而一个大型社区，通常会有5-6个大型小区，因此，中国的大城市里一般大一点的社区有5-6万人很正常，像北京天通苑这样级别的，几十万人也正常，这种社区的面积其实很有限。而以达拉斯北部的FRISCO市为例，一共才十几万人。

这样一比较就明显了，中国十几万人生活是立体的，生活在很小面积的土地上，而美国是平面的，十几万人是铺开来的。通常国内生活十几万人的小区开车绕一圈估计30分钟可以完成，而美国生活十几万人的区域开车绕一圏估计得3小时了。

所以，我个人觉得如果拿美国的某个区地产分析，不妨把它类比成中国某一个成熟的大型社区。在中国某个成熟社区的房价涨跌，无非是看社区配套、学区、社区居民素质、人口数量、新房供应和二手房置换率，这些指标用来衡量美国的社区是一样的。关键在于要同类对比，不要用中国的城市和美国的城市比，两者口径差别太大。从这种类比的角度再去看待美国的房地产指标就容易多了。比如说到安全问题，国内也会比较说哪个小区人比较杂，治安不好，而可能隔壁小区就要明显的好；某个小区学区好，二手房置换率高，房价自然涨的好，等等。

总之一句话，我个人觉得把美国某个区域比做为中国的某个大型小区，很多事情就比较好理解了。

7. 关于人口

最近看到几个关于人口和就业的数据，提供给大家：

（1）到2010年美国居家使用汉语的人数达到256万人，占比1%，这也是华裔占美国总人口的比例，还是标准的少数民族。当然，在加州华人的比例好像已经达到百分之十几，而加州白人已经沦落为少数民族。不少的美国人都说几十年前的加州是天堂，现在嘛。。。似乎拥挤了一点。

（2）到2017年7月德州非农就业人数连续第13个月增加，增加了19.6万人，失业率降至4.3%，已经属于经济学里的充分就业水平。

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