Kathy Chen

很多去美国买房的购房者会有一个疑问，如果前期用自己的名字买，后期想转到子女名下怎么办？这就涉及到美国房产产权转移的问题了。

一、美国房产产权更名基本知识

美国房产产权更名，包括 加上名字或拿掉名字 ，在办理过程中：

1. 需要之前房契上所有权人全部的签字。

2. 法律规定，房子 共有人拥有 该不动产每一部分中自己应得的 某个百分比 。

3. 若房子共有人，各占50%的权利，则其中一个人 不可将房子的一半卖掉 ，他只能转移其对这不动产的50%的权利给他人。

4. 转移的权利是否有效，则需要看最初共同签署的法律文件内容，包括：转移所有权的证明书，向地政局登记的表格和其他税务的问题

5. 如果没有全部的所有人签名，则此次转移并非完全无效，而是需要依情况而定。

二、美国房产产权中的有偿转让和无偿转让

第一种 有偿转让：

就是普通房屋买卖交易的过程。

交易双方聘请经纪人，在办理过户的时候签字即可，基本上由律师把关，所以不会有太多的纠纷和问题产生。

但转让价格过于便宜时，比如姑姑把一套价值100万的房产以10万的价格低价出售给侄子，就会涉及以下问题：

（1）美国产权保险按房产价格计算理赔

转让后，房产需要重新买保险，如果是10万的房产，出险只能按照10万计算理赔。

（2）美国房产相关税费

1. 交易税： 购买房屋的时候卖家要缴纳交易税，交易税是根据房屋交易价格计算的，所以房价低的时候，交易税上可以省很多。

2. 资本增值税

第二种 无偿转让：

就是赠予。如果想要办理无偿转让，手续上要比有偿转让容易很多。

需要去2次律师楼：

• 第1次：带着自己的有效身份证件和社会保险号，让律师准备房契赠与法律文书

• 第2次：赠与人在房契赠与文件上签字，然後赠与双方在交易税单上签字

完成赠与过程

优势：

• 所产生的费用远低於房屋交易的过户费。

• 没有交易税。

劣势：

• 房产没有交易，无法购买产权保险，一旦产权出现问题，只能赔偿原屋主。

• 资本增值税从原屋主购买之日的价格计算。

三、美国不同房产类型的房产产权转名

在美国贷款买房子时，虽然房子所有权人是购房者的名字，但在房子贷款还没有还清之前，房子的所有权仍然属于银行。但房子所有人仍然可以转移所有权。

（1）共有公寓（Condo）

购房者拥有的是大楼里的一套房。

由於公寓大多有管理处，所以如果要加名或减名，都需要经过大楼管理处的同意（大多数都会同意）。

（2）合作公寓（Coop）

购房者拥有的是大楼的股份。

正因为牵动的是一整栋楼，所以要转名并不容易，在转名过程中通常要经过严格审核，包括：合法的身份、合格的信用报告、工作型态、收入稳定度和家庭成员等。

四、美国房产产权无偿转让可能引发的法律纠纷

1）老年人转让房产

1. 申请政府福利，在某些情况下，不是转让房产后就能马上申请。

2. 如果有老年人一定要把房产赠予给子女，可以在房契里写入一项条款，就是尽管老人把房产转给子女了，但是老人拥有这栋房产的终身居住权。

3. 如果这套房产是老人唯一居住的房产，老人又没有什么收入和存款，那么可以申请medicaid。

2）为欠款临时过户

有些人因为有欠款而临时将自己的房产过户给他人，但是无偿转让是没有办法购买产权保险的，保险的赔偿方还是原屋主。所以一旦原屋主有欠款，这笔欠款除了跟着人走，也会跟着房子走。被赠予方只要卖房子，还是要偿还欠款，不然房产的产权也是有问题的。

3）将个人房产转让到自己公司名下

现在有很多人选择个人房产转移到自己公司名下，事实上就是自己转给自己，但是需要注意这套房产的持有人必须和公司持有人一致。如果是夫妇两人持有的房产，那么公司也必须是夫妇两人名下的，而且所占的的份额也是必须要一致的。如果改变了就涉及到转让税的问题，因为这种转让是不需要转让税的。

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