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作为一个忙碌的专业人士，您的收入很可能足够在大多数美国市场获得贷款，特别是独立房贷款。在优质的独立房资产配置中，这将带来很大的优势：随时间迁移，房价变动、通货膨胀，但您所支出的本金、期款和余额却没有增加，进一步更带来可能的房价上涨和租金的现金流。

我认为对于忙碌的专业人士，最理想的房地产资产配置是独立房资产配置。独立房对于有稳定工作和事业的个体资产配置者来说是一个完美的资产。独立房仍然是大多数人的“美国梦”。他们也是美国许多大城市里相对可实现的“梦想”，因为即使在2017年，房价也是支付得起的。

经验告诉我，独立房资产配置更优秀

独立房的流动性也是最大的，因为在出售的时候，潜在的买家最多——市场上的所有购房者都是潜在的买家。资产配置独立房，您可以在房地产领域获得最好的贷款——惊人的30年固定利率贷款。理论上讲，这种贷款可以用于购买1至4个单元住宅，如二联式公寓、三联式和4个单元的公寓。然而，购买独立房通常优于购买2～4单元的公寓。
在好区，你通常只会看到独立房，你可能得在城镇的另一端才能找到单元住宅，他们通常被许多其他的单元住宅包围着。单元住宅在管理上有更多困难，一般来说短期租户多，不如有长期租户的房子升值快。一个例外是白领居住的新二联式公寓。
但总体来说，独立房是更有优势的。

公寓楼资产配置需更加繁琐

购买较大的住宅物业——公寓楼，这可以说是很好的资产配置，但资产配置者需要有很多方面的专业知识。根据大多数公寓资产配置者的经验，最佳的公寓规模是100到300个单元之间（许多人说150～300个单元），这种情况下利用规模经济可以提高现金流量。
例如，一个有110个单元的公寓楼，您可能需要一个全职的管理员和一个全职的维修工；如果您拥有的是一个60个单元的公寓楼，你仍然需要一个全职的管理员和一名全职的维修工，但却少了50个单元的租金。这就是没有很好的利用规模经济。
关于大型公寓楼，有许多问题值得探讨，在这篇文章中，我们只讲运作这样的大楼需要深厚的专业知识，所需要的时间也超过了一个忙碌的专业人士所能付出的。况且，购买公寓楼是不能得到惊人的30年固定利率贷款的，他们通常要求较大的前期投资金额。对于忙碌的专业人士，独立房才是简单、有效、强大的资产配置。其它资产配置没有这么优惠的融资条件，所花的时间也相对较多。

30年固定利率贷款的好处

并不是每一个可以得到30年期固定利率贷款的精明人，都能认识到这种贷款的优越性。让许多外国人难以置信的是，在美国，我们可以获得一笔长达30年，永远不会随生活成本增加而上涨的贷款。在此期间，基本上所有其他东西都随生活费用的增加而上涨，包括租金。
只有抵押贷款和余额（也因分期偿还而下调）并没有跟上通货膨胀。你可以从许多借了30年固定利率贷款的人那里了解到，比如借了贷款16年之后，他们意识到虽然还有14年的时间来偿还贷款，但贷款余额和期款相对于市场租金和价格来说很低。剩下的14年几乎没有意义，因为在许多情况下（从统计学和历史的角度），贷款余额将是房价的一小部分，不占很大比重。
值得一提的是，大多数其他国家的贷款都是根据通货膨胀不断调整，期款和余额都随通货膨胀而变化，通常不像在美国的可调整贷款，有年度和终生上限。
如果您在2017年还认为我们仍处于利率低的时期，那么这对于您的金融前景有着更大的积极影响。虽然资产配置者不能得到与房主相同有利的贷款，但如今，独立房资产配置者的利率在4.25%至4.75%之间是相当普遍的。从历史的角度来看，这是非常低的利率。大多数专家认为，未来抵押贷款利率将上升。
历史上，即使上升到7%也被认为是一个较低的利率。因此现在，您可以通过锁定利率来增强这个30年固定利率的力量。如果在接下来的几年中，利率确实上涨，你将会永远保持低于5％的利率。一旦你得到固定利率贷款，两个持续性的力量即开始作用：一个是通货膨胀削弱您的贷款（不论是期款还是余额）。另一个是租户付的独立房租金让你每月都能偿还贷款。这两个力量会使您未来的金融实力不断增强。
许多资产配置者认为，如果一个30年的固定利率贷款是好的，那么15年的贷款必然更好。我其实不这样认为，因为30年贷款，如果您愿意，您可以在15年内（或14年、20年、10年或8年）偿清贷款，只需增加额外的本金。但是反过来，您不能把一个15年的贷款延长到30年来支付。

15年期贷款会更好吗？

因此，15年期贷款强制您支付较高的期款，而30年贷款给您更多的灵活性，可以付较低的期款，期间如果您的经济条件允许，或基于其它考量，可以付较高的期款。
有人会说，这15年的贷款更好，因为它有更好的利率。的确，15年的利率可能比30年的利率低0.25%甚至0.5%。然而，在我看来，这不足以抵消丧失灵活性的巨大损失。此外，借贷时间较长可以使通货膨胀进一步“削弱”贷款。这最后一点驳斥了一些投资者关于“借贷30年，他们在贷款期间将多支付数十万美元”的观点。
持有这种观点的人忽略了一个重要因素，那就是货币的时间价值！在20年、22年、28年等支付的这些额外的美元实际上是非常“便宜”的美元，因为他们的购买力随着时间的推移大大降低。如果这些货币的价值是根据现在的美元购买力来计算的，那么后续的付款相对于美元来说可能只值几美分。
总而言之，我建议您选择30年的贷款，然后决定用多长时间来付清（0到30年间任您选择）。

低利率时期，适合多个独立屋资产配置贷款

当利率低的时候，明智的资产配置者应该购买独立屋，在条件允许的情况下获得30年固定利率贷款。资产配置者可以使用传统的30年固定利率贷款为多达10个住宅物业提供融资（如果信用允许）。更有计划的话，已婚夫妇可以将它们扩展到20个。
如果你拥有的房产少于10个（或20个，视情况而定）那么用您所能获得的最佳贷款来购买独立屋是非常明智的举动。您可能希望在16年内付清贷款以支付您孩子的大学教育费用（独立屋在这方面是有效的，特别是如果他们没有经历一个疯狂的10年周期，就像我们从2004年到2014年所经历的那样）。
您可以预期在退休之日还清贷款，或者，更明智的做法是意识到自己贷款的现状，让通货膨胀一直在削弱购房成本，同时房产在您的退休期间增值。当然，前提是未来的金融发展趋势良好，人的寿命增加，金融需求随生活期望值提高而增加。

独立房资产配置 行动胜过纸上谈兵

行动至关重要。我已经看到太多人被困住很多年，甚至几十年，以为他们必须成为独立房资产配置各个方面的专家才能行动。虽然教育是非常重要的，但是由于缺乏行动，“受制于想获得更多教育的想法”，使许多资产配置者无法实现财务目标。

你的房地产经纪人，有丰富的经验吗？

在独立屋资产配置领域中，可以使用当地的物业管理人员，而且在大都市地区，这样的资源丰富（我建议在大都市资产配置）。当地地产知识渊博的经纪人也可以对您有很大帮助。另外，其他专业人士也可以手把手的教您。
经验是关键！只要问问专家他们自己实际拥有多少独立屋，如果他们没有很多资产配置物业（我想说，一个要带领你走独立屋投资道路的人，至少拥有十几个独立屋），那么他们可能不比你更有经验。如今想要查到谁拥有多少产业很容易，因为在美国，大部分数据在网上都能查到。

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