美国卖房最高免税额全解_恒兴地產 InvestPro Realty

美国卖房最高免税额全解

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在万税万税万万税的美国，房屋出售时的资本增值税绝对是一笔很大的开销。但是！房屋在出售时仍有机会享有25万／个人或者50万／夫妻共同申报的免税额。

只需要符合以下的条件

1、在房屋出售前连续5年（60个月）之内，该房屋作为你的主要居住地使用最少要满2年（24个月）。即假设在2017年出售房屋，在2012-2017年里，你拥有该房屋并且作为主要居所2年。

（这2年的拥有和使用可以落在出售前的5年内的任何时间。当你出售的时候，你不一定是需要居住在哪里。尽管你拥有和作为主要房屋来居住有很长的时间，在计算的时候也只是出售前的5年时间内。）

2、在这5年期间，该房屋不是由1031（下文有详细解释）交换所得。

3、这次出售的前2年之内，没有申报过自住房出售后的免税额。因为每位纳税人只能够在每两年之内（足24个月）使用一次自住房出售额的免税额。

若不符合上述条件，房屋出售后的免税额通常会低于25万／个人或者50万／夫妻共同申报。

这些获得25万／个人或者50万／夫妻共同申报的免税额的条款，适用于所有类别的房屋，即包括独栋别墅single family house，联排别墅townhouse，公寓condo，移动屋mobile home等等。

自2008年后，如果在倒数的五年里有过出租的时段，同时是先出租后自住的话，便需要按出租月份数目，来计算减低应得的免税额。但是如果是先自住后出租的话，便可以不用减低免税额。

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举例来说

A情况：先出租后自住

假设您的房屋在2010年以20万买入，在2015年以50万出售。2010-2012年期间，为出租使用，2013-2014年为自住使用。

此次出售房屋的资本利得是50-20=30万，5年之间仅有2年作为自住使用，此时免税额为 30万x2/5=12万。需要交税的资本所得为18万。

B情况：先自住后出租

假设您的房屋在2010年以20万买入，在2015年以50万出售。2010-2011年为自住使用，2012-2014年为出租使用。

根据Sec121条例，当主要住宅变成出租物业的时候，纳税人是可以不需要计算作为自住之后的出租的时段。

因此，以上所有5年在计算免税额的时候是属于合免税资格使用。此时的免税额是25万，需要交税的资本所得为30万-25万=5万。

如何证明该房屋是您的主要自住房呢？

现在有很多人拥有两个或以上的房子，因此国税局在符合主要居所的要求上是非常严格。

案例（

Guinan v. U.S., 2003-1 USTC 50475）

在2003年，第一美国地方法庭在解释税法121章的时候作出一项决定：

James & Jean Guinan 夫妇出售了他们在威斯康星州部分时间居住的房子。他们符合了5年里有2年的拥有要求和居住要求（满足了时间上的要求）。此外，他们也符合了一些作为主要居所的测试，例如在威斯康星州有汽车注册和有开银行账户。

但是，法庭同时注意到他们在威斯康星州并没有选民登记，和当地没有什么联系，工作不在当地，以及他们从来没有申报过威斯康星州的税表。

法庭最后裁定，因为没有足够的证据来证明该房子是他们的只要居所，因此，他们就这次出售威斯康星州的房子需要缴纳$45009的利得税。

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当您向国税局证明该住所是您的主要居住地时，最好该房屋的地址出现在以下地方：

· 邮件接收地址

· 选民登记卡的地址

· 联邦与州的税表

· 驾驶执照和车辆登记表

同时，该住所最好靠近您的工作地点。

什么是1031同等实物交换呢？

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例如，出售商业投资房产并购买住宅投资房产的行为属于同类交换，反之亦然。出租屋不能交换自住屋。使用外国房产交换美国房产的行为并不属于“同类交换”，因此参与交换的房产必须位于美国。

1031最主要的好处是资本利得税将延缓到新买进的资产卖出时再支付。

但是，假设您交换的时候，您的房屋是自主屋，交换了另一个自住屋。但是在交换之前，您的房屋作为出租屋使用。

这种情况下，您首先需要算出作为自住房屋所占比例来计算免税额，然后根据1031同等实物交换关于未实现利得的相关规定，把任何剩余的资本利得延后征税，即您的新房屋卖出时。

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