Kathy Chen

2018年马上就要到了！小编为您整理了2017年美国房市的概况，还有2018年美国房市的预测，打算明年买美国房的各位可要留心啦！

   2017年关于美国房市的新闻中，库存紧缺成为基调。下面我们通过几张图来看一下两者之间的紧密联系。

   2005年以来库存最低纪录

   第一张图可以看出目前美国房产市场上的库存是2005年以来最低的，只有约4个月的供应量，而正常市场的供应量应该在6个月左右。

数据来源：全美房地产经纪人协会

   低总价房屋库存最少

   第二张图中以100为房价中位数，可以看出图中高亮部分，即50-125区间的房屋库存最少，也就是说“可以负担”的价格区间房屋只有不到3个月的供应量。

数据来源：Corelogic

   房屋销售速度堪比火箭

   当住房市场面临较低的库存时，房屋销售速度自然加快。下面有两张图，第一张显示在30天内售出的房屋数量不断攀升，已达到历史最高的17%；第二张显示售出时间超过180天的房屋数量持续减少，相比次贷危机时的比例，已经下降了50%。

数据来源：Corelogic

   低端房屋市场增幅大

   库存越小，对房屋价格上升的影响就越大。低端房屋库存的极度紧缺，给低端房屋房价带来了不成比例的上升。通过比较前20名市场的低端房屋价格和高端房屋价格，可以发现低价房的增幅已经超过了高价房。

数据来源：Corelogic

   2018年住房关键词：又双叒叕是库存

   库存将继续成为影响2018年房地产市场的主要因素。全国库存短缺可能会连续第三年阻碍销售，推高房价。预计到年底，高端市场的库存会出现小幅增长。自2011年以来，起步房库存并没有明显增加，预计明年也不会增加。

   预测1：部分购房者将会离开高税收州

   如果加州、纽约州、新泽西州、马里兰州、马萨诸塞州和伊利诺斯州等高税收州取消了州和地方税的减免，部分买房者就会离开这些州，去那些能以更少的钱买到更大房子的地方。在对900名购房者的调查中，有三分之一的受访者表示，如果他们不能获得税收减免优惠扣，就将考虑搬到另一个州。在Redfin所追踪的城市住宅市场中，出售房屋中四分之一都受潜在税收变化影响。Redfin的最新移民报告显示，人们希望离开昂贵的沿海城市，前往萨克拉门托、菲尼克斯和亚特兰大等中等城市，纳什维尔首次成为十大移民目的地之一。税收改革如果通过，将会加强这一趋势。

　　预测2：由于税收改革法案提出新居住要求，出售房屋会越来越少

　　随着众议院和参议院将他们的两项法案调和成总统可以签署成为法律的议案，税收改革有很多变数。然而，这两项法案都包括对房屋销售者税收减免的重大调整，并且很可能会成为最终的版本。根据现行法律，只要在过去五年里有两年居住时间，单身房主就可以在缴纳资本利得税前从房屋售价中扣除25万美元，夫妻最多可扣除50万美元。然而，新提议将居住时间要求改为过去八年里居住了五年，这一变化将激励一些房主在现有房屋里居住更长时间。

　　预测3：房屋销售速度历史最快，房屋挂牌两周内出售量将达到30%

　　2017年的住房市场销售速度已经很快，在购买旺季的高峰期，有25%的房屋在两周或更短的时间内就卖出去了，在不到一周的时间里，有近1/ 5的房屋(19%)卖出。预计2018年将会更快。

　　预测4：抵押贷款还款额将会以十年来最高的速度增长

　　预计30年期抵押贷款利率将在2018年升至4.3 - 4.6%之间。今年10月，美联储开始缩减其4.5万亿美元资产组合的规模，其中包括1.7万亿美元的抵押贷款证券。由于这一投资组合的减少，预计抵押贷款利率将会缓慢上升。更高的房价(6% +)和更高的利率的组合意味着，2018年的住房抵押贷款还款额将会更高。根据Corelogic的数据，2017年的本金和利息支出同比增长了13%。我们预计明年的增幅将会更高，达到15%至20%。

数据来源：Corelogic

       预测5：“城市郊区”在富裕的千禧一代中大受欢迎

　　某些高收入的千禧一代正在推动建立一种新型的社区——城市郊区。这里的城市郊区是指城市以外的社区，但仍然有相对密集的居住人口，步行范围内的便利设施和可接受的通勤距离。这些购房者想要一种城市生活方式，包括步行距离和便利设施，还想要高评级的学校，并且愿意为此付出代价。为应对这一需求，建筑商在公共交通、餐馆和零售店附近的开发两室户或三室户。

　　以下是2018年的城市郊区名单，其中包括他们的步行指数和附近学校评级，这些社区的房价上升的原因与周边配套很有关系。

数据来源：Redfin

   预测6：美国最热的房地产市场上也没有泡沫

   在2016年，房地产市场打破了速度、竞争和需求的记录，而价格却在继续上浮。这引发了人们对2018年房地产泡沫的担忧，尤其是在洛杉矶、旧金山和西雅图等西海岸市场。然而，泡沫并不存在，主要有两个原因：

   首先，买家和卖家在价格上仍然保持同步，在今年最昂贵的西海岸市场上，销售比率达到了100%或更高。甚至在波士顿和华盛顿两个东海岸市场，也看到了强劲的价格上升，销售比率高于100。在全国范围内，2017年的房屋销售比率达到了历史最高的99%。

   其次，西海岸城市现在的价格已经超过了2006年的峰值，购房者的债务也有所下降。抵押贷款债务占房屋价值的百分比（贷款价值比）发出了一个很好的信号，表明明年的价格增长将继续以2017年的速度增长。

数据来源：Redfin

总而言之，2018年美国房市的趋势依然是库存紧张，虽然有机构预测明年房屋开工率会上涨5%，但鉴于上述情况，整体库存不会有质的改变，加上全球各地购房者对美国房产的青睐，房价上升的可能性很大，在上涨的同时也并没有产生泡沫，所以美国房产还是非常稳健的选择。

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