Kathy Chen

    当选之初，川普曾承诺在未来十年投入1万亿美元用于基础设施建设，对全美道路、铁路、桥梁、隧道、机场等方面进行整体升级。在美国候任总统特朗普的施政框架中，基础设施建设是其中的核心，他一直宣称要重塑一套可靠高效的美国基础设施。“我们将重建我们的基础设施，而且建成的道路、桥梁、机场、中转系统和港口要让全世界嫉妒，提高所有美国人的生活质量”，他曾这么表示。

    今年5月，交通部部长Elaine Chao肯定了联邦政府2018对该方面的财政支出。三个月后，川普签发了行政令，将大型高速公路项目的审批时间从原来的7年缩减至2年，且每个项目的申请文件只由一个联邦机构处理，力图加快基础设施建设进程。究竟高质量的基础设施能为美国带来什么？它与房地产市场的发展又有着何种关联呢？

一、基础设施的概念

基础设施(Infrastructure)是指政府为了支撑当地经济活动而建设的有型建筑和系统或是为社会生产和居民生活提供公共服务的物质工程设施，它是社会赖以生存发展的一般物质条件。基础设施不仅包括公路、铁路、机场、通讯、水电煤气等公共设施，即俗称的基础建设，亦都包括教育、科技、医疗卫生、体育及文化等社会事业即"社会性基础设施"。

二、基础设施的重要性

历史上美国也曾经历过基建投资高速增长的时期。上世纪30年代，依靠基建投资，美国经济成功地从大萧条的泥沼中重新复苏。但70年代以来，美国基建投资规模持续下降，基建投资逐步与经济增速呈现负相关性。财政支出受限，基建投资下滑。美国的基建投资下滑并不是因为美国的基础设施建设已经达到饱和，主要原因是美国财政支出规模不够。一方面，80年代以来美国政府的债务规模持续上升，另一方面，社会保障和国防支出又占据了美国财政支出的大头。

创新服务助力，经济转型成功。基建下滑没有影响美国经济增长，主要是因为美国成功转型摆脱了对基建投资的依赖。从需求端来看，美国经济其实早已转变为依靠私人消费和投资拉动的增长模式。从供给端来看，同一时期美国的经济结构也在逐步优化。一方面，美国的研发投入奠定了美国科技创新强国的基础。另一方面，产业结构的调整又改善了美国经济发展的方式。

质量可靠、设计友好、维护良好的基础设施不仅能使城市运转得井然有序，更能吸引并留住人口，提升需求及就业，促进社会繁荣。在美国城市土地协会(Urban Land Institute)与安永会计师事务所(EY) 对450名受访者(250名政府官员，200名资深开发商、投资者及地产顾问)的调查中发现，城市的“基础设施质量”是影响当地房地产市场的首要因素。

三、对房地产的影响

大规模基础设施升级不仅能优化居民生活质量、刺激消费增长、促进商业繁荣，更会吸引大量人口、创造就业、促使地产升值，为房地产投资创造机遇。在所有基础设施建设中，道路升级与扩建最能提升周边地产价值。

电信、道路和桥梁、以及能源的可负担程度对房地产的影响相对重要。这里的电信主要指高速网络的强度及覆盖广度。如今的商业地产租客对无线网络的要求较高，因此宽带服务必不可少。此外，虽然公交服务的排名居中，但交通便利性仍然是投资者的重要参考指标。事实上，在做出土地再开发决策时，政府关注的是基础建设在该项目中的角色，以及是否能鼓励私有企业投资。而私有企业则更关注利润本身，其投资决定取决于升级后的设施能否为地产增值，以及公司要分摊的建设费用的多少。由于基础设施升级常为房地产再开发/规划升级(Rezoning)项目的一部分，成本增加可能会使开发商望而却步。

四、亟待改善的基础设施

大多数受访者认为，未来十年，城市公交系统最需要更新换代。具体改善的部分可以包括运载量、车次、安全性、稳定性、信息共享等方面。与交通相关的基础设施皆跻身前三，分别是道路和桥梁与步行设施。如果我们将视线拉回眼前，审视当前全美基础设施质量时可以发现，该排名与未来升级重心恰好相反。事实上，受访者对步行和公交设施的差评反映的不仅是大众迫切渴望提升其质量的需求，更折射了人口密度增加、环境敏感度提升、和自驾&停车成本上涨的现状。

五、基础设施面临的挑战

人口的迁移和生活方式的改变迫使美国政府重新审视过去那些未及时升级和增加的基础设施。如今的年轻人渴望缩短出行时间与距离，倾向在设施完善的城市生活。由于选择公交、单车和步行人数的增加，大量房地产开发项目将重心放在了“交通友好”和“步行即达”上。

过去十年，为了缓解人口和交通的双重压力、促进地区经济繁荣、提升长远竞争力，许多美国城市从基础设施入手，企图找到一条可持续发展的道路。

根据伦敦政治金融学院(LSE)开发的模型，新设施每使便利性提高1%，周边地产价值就会上涨0.25%-0.3%。虽然理论上来讲，改善基础设施能使地产增值3%-15%，但投资者需要具体问题具体分析，除了密切关注城市规划外，更要从新升级设施的种类、地点和规模来判断区域未来供需走向，挖掘市场潜力，理性作出投资决策。

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