Helen Chen 

     摘要：去年美国房价增速是 2013 年以来最快的一年，地产股表现超过标普 500 平均水平。虽然有强劲需求支撑，但有分析认为，如今的美国地产和 2005 年一样，处于泡沫前夜，有硬着陆的风险。

     随着美国经济不断扩张，美国地产市场逐渐火热起来，2017 年，美国房价创下历史新高。

     据美国商务部的数据，去年 11 月，美国独栋房屋价格升至 10 年来新高。据美国房地产估值公司 Zillow 统计，2017 年，全美房地产库存价值增加了 6.5%，换言之，约为 2 兆美元。如今，全美房地产价值达到 31.8 兆美元。

     美国房地产升温反映在股市上，地产股的表现超过标普 500 的平均表现。去年全年美国地产股涨了 75%，几乎是美股平均殖利率的四倍。

     不过，在一些分析人士眼中，火热的美国地产又一次进入了泡沫阶段。

美国房地产需求强劲

     对美国楼市来说，有很多积极因素，其中最重要的是美国两大世代的强劲需求。千禧一代（1981 至 2000 年出生）逐渐进入买房的年纪，婴儿潮一代（1946 至 1964 年出生）逐渐退休，寻求更好的居住条件。

     强劲的市场需求，造成美国房地产供不应求。

     关注美国房地产的经济学家 Matthew Pointon 说：

     房子一建好，就被卖出去了。

     美国房价最高的地方集中在大城市。洛杉矶的房地产市场总值已达 2.7 兆美元，位列全美第一；纽约紧随其后，房地产市场总值为 2.6 兆美元。在美国，排名前十位的城市房地产市场总值之和为 11.3 兆美元，约占全美房地产市场的 36%。

房地产泡沫再度来临？

     火热的房地产也引发了担忧。曾在 2005 年预言过美国房地产泡沫破裂的 James Stack 称，他的「房地产泡沫晴雨表」在过去一年中上涨了 80%，这意味着房地产泡沫亮起了红灯。Stack 认为：

     从估值、消费者心理以及市场普遍否认的角度来看，如今是 2005 年重现。人们不相信房地产有泡沫，更不愿意去听相关的资讯。

    尽管最终市场可能会逐渐降温，但 Stack 则认为，从历史上来看，本轮房地产泡沫会在哦下一次经济衰退中硬着陆。

Stack 称，联准会今年可能进行的三次升息，将会助长美国房地产硬着陆的风险，而地产股也已经逼近本轮上涨周期的顶点。

税改对美国房地产的影响

     据美国全国房地产商协会介绍，川普税改给房地产市场带来双重影响。

     一方面，税改降低了房地产企业的税率，同时购房者也将受益于缴税基数翻倍的影响。但另一方面，抵押贷款的缴税基数从 100 万美元下降到了 75 万美元，这可能限制购房者在加利福尼亚、纽约等房价较高地区的购房意愿。

     美国房地产商协会称，川普税改可能会让热点地区的房价出现下降。

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