美国房子如何从不动产变成可动产？
Kathy Chen
人們通常認為，房屋都是不動產。只有把房子賣了，才有現金在手。�?際上，擁有房產也可以?姆孔又心缅X出?碛茫@就是把不動產變成可動產。那麼，什麼樣的房屋才能 Cash out（提現金出?碛茫�
房屋凈值是不動產變成可動產的前提條件。房屋凈值其�?就是指房產價值減去房貸欠款。舉例?碚f，如果一個房產價值50萬，沒有欠房貸，那麼房產凈值就是50萬。如果房產價值50萬，業主欠40萬房貸，那麼該房產凈值就是10萬。
將房屋凈值提現，是一種貸款形式。大部分銀行會考慮貸款比例，一般是房屋凈值的75%-80%。舉例?碚f，如果房產凈值是50萬的話，而最高貸款比率是80%，那最高貸款額度就是40萬。如果房產已經有40萬的房貸，而這已經是貸款的最高額度了，就無法做凈值貸款的任何一種了。
可以 Cash Out 的房屋貸款有哪些種�?？
• 融資重貸 (Cash Out Refinance Mortgage)
• 房屋凈值貸款 (Home Equity Loan)
• 房屋凈值信用額度 (Home Equity Line of Credit)
• 反向貸款 (Reverse Mortgage)
以上四種貸款都是可以將房屋提現的貸款方式。其中，第四種是針對62歲以上老年人使用的一種貸款。而其他三種，都是沒有年齡限制，所有人都可以享用的。那麼，這三種貸款方式有什麼區別呢？
融資重貸
假設王先生幾年前買了一處房產，現在價值50萬，當時的貸款利率是6%。現在王先生只有20萬的貸款沒還，而他最近想趁著房貸利率降低，辦理重新貸款，把原?淼母呃式迪�?恚瑫r還想再借一筆錢給孩子作為上大學的學費。出於這個目的，我們建議他採用融資重貸 (Refinance Cash Out Mortgage)。
融資重貸是重貸的一種，重新貸款就是民眾希望改變原?淼馁J款條件，比如降低利率，縮短還款期限，於是辦理一個重新貸款。融資重貸不僅可以�?現改變原?淼馁J款條件，同時，還能多拿出一筆錢出?碛谩＾k理融資重貸，新的貸款會把現有的房貸先付清，之後把剩餘的貸款額兌現。
因此，?砜赐跸壬陌咐Ｍ跸壬壳胺课葸�有20萬貸款，之前的貸款利率是6%，他想通過重新貸款，把利率降到目前的4.5%，如果他僅僅是這個目的，他只要辦理一般的重新貸款20萬。但他不僅要降低利率，還想?姆课葜心�10萬元出?恚鳛楹⒆拥拇髮W學費。這樣他就可以辦理融資重貸，一方面達到降低利率的目的，同時他把貸款額提高到30萬，先付清之前的20萬貸款，拿出10萬作為孩子的大學經費。
這樣王先生通過融資重貸，達到了兩個目的，降低利率，同時又能變現，取出部分現金用於其他用途。
房屋凈值貸款
有了之前王先生的例子，就很容易理解房屋凈值貸款。如果王先生對自己目前的貸款條件很?M意，他不想降低利率，也不想縮短還款期限，只是單純想?姆课輧糁抵心靡还P錢?碜鳛楹⒆拥拇髮W學費。那麼，他應該申請房屋凈值貸款。這樣王先生的房屋上就有兩個貸款，一個是之前的貸款，第二個貸款就是房屋凈值貸款 (Home Equity Loan)。通過辦理房屋凈值貸款，王先生借出了10萬元。
那麼，房屋凈值貸款和融資重貸，在申請手續上是一樣的嗎? 一般?碚f，貸款機構都要�?查信用、收入，和正常貸款的手續是一樣的，也有手續費。但房屋凈值貸款更簡單些。大多數情況下，房屋凈值貸款是一個較小的貸款金額，由於貸款金額較小，銀行可能需要更少的步驟，如免去房子的全面評估。另外，由於貸款金額較小，費用會少一些。房屋凈值貸款利率通常比信用卡貸款或個人貸款等高利率的借款較低。
房屋凈值信用額度
房屋凈值信用額度，也就是 HELOC，這種貸款方式在華人社區中，比房屋凈值貸款更受歡迎。房屋凈值信用額度是一個開放性的貸款，是一個浮動利率的信用額，一旦銀行把房屋凈值信用額度批下?恚瑢J款者是十分方便好用的，因為這個信用額度很靈活，如果貸款者沒有使用已批准額度，貸款者無需付任何利息。就好比一?埿庞每ǎo你一個信用額度，比如50,000元，你隨意什麼時間拿出多少錢都可以，如果拿出200元，就只要付200元的利息。
貸款期：房屋凈值信用額度通常是30年期，頭10年是提取期，貸款人可以在頭10年提取信用額度。後20年是還款期，如果貸款人在批下信用額度10年中用了額度，貸款者需要在第11至第30年間償還本金與利息。如果貸款人在頭10年過後，沒有任何欠款，該房屋凈值信用額度會關閉。
怎樣使用房屋凈值信用額度：當貸款人的申請通過後，可以隨時以寫支票的方法?硎褂梅课輧糁敌庞妙~度。
貸款利率：房屋凈值信用額度是浮動利率，建議貸款者向貸款機構了解清楚利率浮動的依據，未?頃淖兌嗌伲颤N時候會改變。還有要查詢改變的上限。因為利率是浮動的，它會上升或下降，如果需要長時間?韮斶�信用額度，我們需要考慮利率浮動所產生的因素。
付款方式：大部分貸款機構只需要貸款人每月還利息。我們只需要在使用貸款款項後才需要付利息。如果想償還本金，只需要付貸出的金額，而不是全部批出的貸款額。
循環信貸：我們可以隨時付清貸款本金，再重新?男庞妙~度借取，如果把貸款本金付清為零，則需要確保貸款銀行知道你希望保留該信用額度，而不是關閉信用額度。
費用：大部分貸款機構會為貸款人付過戶費用，但貸款人仍需在過戶當天付�?和雜費。每家貸款機構都有不同的收費準則，我建議貸款人在提交申請之前先了解清楚相關費用。如簽署文件之後改變主意,也有3天時間取消已批准的貸款。
大部分房屋凈值信用額度是有不同的利率，它剛開始會有較低的每月償還費用，但往後會有所改變。貸款機構會用指標作為參考，如基本 Prime Rate，?頉Q定增加或減少利率。
貸款者最好向貸款機構了解清楚他們是用哪一個指標作為參考，還有會改變多少，什麼時候會改變。還有要查詢改變的上限，看最高會改變多少。因為利率是浮動的，它會上升或下降，如果需要長時間?韮斶�信用額度，我們需要考慮利率浮動所產生的因素。
該選哪種貸款方式
• 融資重貸適合那些需要使用高額的貸款金額，但是不能夠短期內還款的貸款者。
• 房屋凈值貸款適合那些需要?姆慨a中拿出額外的貸款金額，無論有沒有現有的房貸。
該兩種貸款都是固定利率和固定月費，一旦貸款金額貸出，銀行就開始計算利息。一旦貸款人付清貸款之後，如需要再套現出?砹耍枰匦律暾垺�
• 房屋凈值信用額度允許我們使用期內任何時間使用貸款金額，銀行只會計算貸款者貸出的金額的利息，貸款者可以隨時付清，再?男庞妙~度中貸出資金, 非常靈活。不過利率是浮動的。
申請貸款時，需要考慮哪些？
• 房貸，融資重貸，房屋凈值貸款和房屋凈值信用額度都是以房產作為抵押的債務，如果不能有效地付款，房子有可能會被法拍，因此會失去房產。
• 房價有可能下跌，如果你在房價很高的時候申請貸款，以後，如果在房價下跌的時候賣出房子，賣房得到的錢有可能不足夠去付清房貸。
• 房屋凈值貸款和房屋凈值信用額度也是屬於借貸，會增加資產負債比例。
• 房子，賣房得到的錢有可能不足夠去付清房貸。
• 房屋凈值貸款和房屋凈值信用額度也是屬於借貸，會增加資產負債比例。
• 申請這些貸款之前，我們需要準備什麼
貸款申請程序跟普通房貸�?似，貸款機構會查看貸款人的信用分數，收入與債務的比例，貸款價值，還有相關的證明文件，例如�?單，銀行月結單，保險證明和房契等。
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