InvestPro Realty  恒兴地產    Kenny Lin

    「先租后买」(Rent to Own)是专为无法取得房贷、或负担不起头期款的人而设计的一种购屋方式，在协议下，您可搬入并租下房屋，附带稍后拥有房屋的选择，通常是在支付房租时同步累积头期款，但要注意，这种作法可能有风险。

　　有些卖家会在协议中订下条款，有权驱逐租户、却又留住租户为了买房而投入的资金，然后把房屋另外租人，租户不可不慎。

　　如果您正考虑采用「先租后买」，不妨参考以下重点：

　　「先租后买」协议的基本概念

　　每个「先租后买」协议的细节可能差异很大，主要因为买卖双方约定不一、以及采行的标准或法律因地区而不同。一般来说，在「先租后买」协议下，租户抱着将来想买房的心态来支付订金或月租溢价（rent premium）、或者两者都付；有些协议让租户有购屋选择，其他协议可能要求租户在租赁结束时购屋。

　　在「先租后买」市场里，有时是房地产经纪人代表屋主出面，或者您可直接从房东或房产管理公司搜寻「先租后买」房屋。这类房屋的类型和位置可能比不上用传统方式购屋来得理想。

　　专用术语不可不知

　　在评估不同房产和协议时，务必要了解以下术语：

　　期权费（Option fee）：有些合约要求承租人在租赁开始时支付不可退还的保证金，也称期权保费（option premium）或期权金（option money），可固定、或依购屋费的某个百分比计费，期权费的部分或全部可在日后作为购屋头期款或抵用购屋费。

      租金溢价（Rent Premium）：租金溢价或租金信用额度是指，所付租金超出市场租金价格的金额。例如，某个房屋每月租金一般是1000元，租赁协议可能要求您每月支付1200元，200元租金溢价被保留托管，稍后将用来购屋，万一租约结束时您不买房，卖方可能会保留该笔租金溢价。

　　购买价格（Purchase price）：协议里可设定租屋者的买房价格，租屋者可在租赁期间任何时候买房。但合同可能会规定价格每年上涨，有些协议规定买方执行购屋选择权时支付市场价值。

　　持续费用（Ongoing expenses）：合同将规定租户或卖方在租赁期间是否必须支付维护费、维修费、房主费用和房产税等等。

　　先租后买协议的类型

　　主要有两大类，第一类是「购买选择协议」（option-to- buy agreement），又称为租赁选择协议，租户可在租赁结束时选择是否买房，如果不买，将放弃累积的租金溢价和选择权费用；租赁期内，屋主不得将房子出售给承租人以外其他人，但是到了房屋要成交时，承租人仍需获得房贷、负担起所有房款。第二类是「购买义务协议」（obligation-to-buy agreement），比较不灵活，承租人同意租赁结束时购买房屋，如果到时候选择不买、或没能力买房，可能要负起法律责任。波克夏哈瑟威公司旗下芝加哥房产集团HomeServices KoenigRubloff Realty Group的房产经纪葛夫特建议采用「购买选择协议」。

　　还有一些不太常见的「先租后买」协议。租赁房地产投资博客和播客Master Passive Income的创始人海纳（Dustin Heiner）表示，他正在俄亥俄州采用多年租约出售许多房产，这么做可让租户在足够时间内付清房屋总价。

     房屋先租后买的作法就跟一般消费商品（例如家具或电器）先租后买类似，消费者支付不可退还的保证金、在租期内支付租金。海纳进一步说明， 租屋的房客不必获得贷款、甚至没资格获得贷款，但最终能以谈定的条件拥有房屋， 不仅房客可如愿拥有房屋，他也乐意赚取额外的租金收入，例如，他可从原本仅计画以9000元出售的房产赚取6万元利润。

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