InvestPro Realty  恒兴地產    Kenny Lin

买套好房不容易，这谁都知道。对于准备扎根美国、或是在美国奋斗的人们来说，这是许多家庭规划中必不可少的部分…

可是买房以后难道就万事大吉了么？这是多数在美国的有房华人都忽视的问题。这其中，有手握不止一套房产的老移民、有贷款买房的普通家庭，还有没有拿到美国身份的海外高净值投资人士……这些人在买房后会遇到哪些问题？

➤ 手握不止一套房产的移民

这些人多为早年来到美国的老移民，积累了不小的财富；当然也有一些近年在国内富裕起来、准备在美国通过投资房产养老的新移民……这些人有个共同的特点：手中握有多套房产。

     举个例子，一位六十多岁的老奶奶，三个孩子，在美拥有三套房产，总资产达1000万。那这个家庭面临的问题是什么呢?相信你们也猜到了，就是遗产税的问题。2017年个人遗产税免税额为549 万，所以像这位老太太有451万的资产需要缴纳遗产税，而联邦遗产税税率高达40%。经过计算，这位老太太预计要缴纳180.4万的遗产税额。缴纳了高昂的税额之后，还有一个问题。三套不同价值的房产，三个子女怎么分?

➤ 贷款买房的普通家庭

这些人多为工薪阶层，或者是做小本生意的人群。对于他们来说，这套房子几乎就是他们全部的积蓄。他们花了很长时间凑够房子首付，并且用每个月的薪水来还贷。

如果家里的经济来源发生问题，或是家庭成员出现意外，那么额外的压力将令这个家庭面临无法如期还贷的痛苦局面，不光对生活造成困难，房屋也很可能会被没收。

➤ 在美置产的外国高净值人群

许多富裕的外国人在美国都拥有价值不菲的房产和其他形式资产，而外国人在美国只享有6 万美元的遗产税免税额，之前提到的美国人的个人遗产税免税额是549万，这个差距可不是一点点。另外，请注意，遗产税必须是要在一定的期限内缴纳，期限是9个月以内。

     据21世纪经济报道，王君（化名）的父亲是一位民营企业家，自2009年始以自己的名义在美国各地购置了20套美国别墅，其中包括加利福尼亚州10套；夏威夷州6套外加一个豪华游艇；纽约州2套；马萨诸塞州2套。

     然而王君父亲的企业在2012年倒闭 了，王君的父亲因病去世，国内的房产及存款悉数被查封抵债，一家三口从此就只能以王君母亲的存款度日。

     儿子想继承这些财产，却被告知其中4套已经因为许久未交房产税而被拍卖，剩余16套需先缴纳 40% 的遗产税。

     由于王君的父亲并没有获得美国身份，所以王君想要继承父亲的这些美国房产，并不能享受到545万美元的美国人遗产税免税额度，而是仅有可怜的6万美元。这对于16套美国别墅的价值总额无疑是杯水车薪。

以上这些人群的困扰并非个例，也是在美购房人士需要正视的重要问题。这些问题都可以用美国人寿保险来解决。那么 ，美国人寿保险究竟有哪些重要功能呢？

家庭保障 (Famliy Protection)

正如盖房子必须打地基一样，人寿保险是做家庭财务规划的基础，很关键。房子盖得越高大，地基就要挖得越深厚。所以，如果你有房子或孩子、或两者兼具，你一定要有足够的人寿保险。

事实证明，买房子或生小孩也确实是大多数人购买人寿保险的主要原因。有足够的人寿保险做保障，一旦发生不测时，可以保证配偶和孩子以后的生活不受影响。这对于贷款购房的家庭尤其重要。

积累资金的方式

终身寿险都有现金价值。一旦出事，家人可以拿到身故赔偿金；如果不出事，在需要时可把现金取出来，作为子女的大学教育基金或补充退休收入。传统观念认为保险收益率低，但时代在进步，保险产品也在不断演变。

指数型万能寿险( Indexed Universal Life Insurance )的出现，更新了人们对寿险的看法：保单里的现金值跟着全球大盘指数S&P500增长，但却不随之下跌，做到保本永不亏钱，并且长期收益率高於普通投资者自己投资的股票债券。

强迫储蓄或投资

美国是个消费大国，人们花钱早已成为习惯甚至上瘾，存钱的习惯却没有，每月消费个$300~$500简直比呼吸还容易，但如果把这些钱拿来存在你的寿险保单里，每月保费固定从你银行账户划出，等於强迫你储蓄。坚持 10 年或者更多年後，你的保单可以为你积累一笔很可观的财富。不少人买房子的首付( down-payment)、信用卡还债都是从以前买的保险中藉现金值来解决的。

税务优势

人寿保险的现金值是利滚利的收益，这个收益不用缴税；在保单有效时取/借现金出来使用，也没有税；如果人去世了，身故赔偿金仍然不用缴所得税。若把人寿保险设置成『不可撤销的信托』，其死亡理赔也不用缴遗产税。在某些合格的养老计划的保费还可以抵税。这对于手中有房的老移民家庭来说相当便利。

为子女储备教育基金的工具

人寿保单里的现金值不计入资产，因而不会影响到孩子申请大学资助金，这对於需要申请政府大学助学金的家庭至关重要。

举个例子，假设两个收入相近的家庭，前一个家庭给小孩准备了15万大学费用，放在了在529教育基金上；后一个家庭也准备了15万，但有12万现金值在人寿保险上，有3万在银行账户上。

在申请奖助学金时，前一个家庭的15万必须要向联邦政府申报、必须算在他家的资产内，而当你在529教育基金账户有15万的时候，你几乎不可能拿到任何资助！

而后一个家庭的12万保险现金值不需要申报，这样一来，后一个家庭的资产只有3万，因为那12万的保险现金值没有包括在其资产内！所以，只有3万资产的这个家庭有极大的可能拿到大学资助金！

不受债主的追讨、不受官司的追索

收入高风险也高的行业，比如医生，都愿意买很多人寿保险，就因为人寿保险是资产保护( Asset Protection)的有力武器。近几年有不少中国大陆富人到美国花重金买人寿保险，也是看准了寿险不受债主追讨、不受官司追索的特性。美国是法治社会，法律保障私有财产，人寿保险就是保障个人财产的一种特殊的工具。

遗产规划必不可少、最经济有效的工具

2016年过世的人，若总遗产超过 545 万，超出的部分就要付高达40% 的遗产税，这限额每年都会变。而对于海外投资者来说，更只有6万美元。

随着美国政府债务越来越多，政府加税是趋势，而遗产税更是最不会引起众怒的香饽饽。国税局(IRS)要求人过世後 9 个月，继承人须缴清遗产税，而且只要现金，不要房地产！手上没有现金的人只好廉价卖房卖地以求尽快变现。

如果你有人寿保险，两星期就可拿到现金，且没有所得税，放在『不可撤消的信托  ( 委托人通过设立信托,保护资产不被债权人侵犯的一种形式 )』中也没有遗产税，这些免税特性是你的任何其它类型的投资都无法媲美的。海外投资人可以借此绕过繁重的遗产税。作遗产规划的人，都公认人寿保险是投入最少、产出最大的一种投资。

保险越早规划才能看到越显着的收益，每个家庭情况不同，需要咨询专业人士获得更细致的安排。

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