Helen Chen 

   美国房屋买卖，规则完善，一切都是按章办事。在美国房屋交易过程中，因为房屋交易合约已经完全格式化，我们需要关注哪些关键点呢？

    第一，交易价格

    通常在Offer过程中，买卖双方都可能对价格做出让步，互相妥协，方能达成相互认可的交易价格。当然，也有很多一口价，卖家开价就是终成交价格。

   第二，移除房屋检查条款。

   这一条标准合约通常是17天，但是可以根据交易周期进行调整，笔者在交易过程中短有缩为三天。在17天或者三天内完成房屋检查，也在17天或者三天内，买家可悔退出交易。达到17天或者三天，买家如果选择交易继续，必须书面移除后悔条款，也买家不能以房屋质量等问题为由退出交易了。

   第三，移除贷款交易条件。

   标准合约通常是21天，但是笔者在交易过程中，通常会要求三十天，这样会给买家申请办理贷款充足的时间。如果在规定时间内，贷款被拒绝，买家可以退回订金，安全退出交易。

   第四，完成交易时间。

   也关闭公证行时间，通常在45天。

   会根据客户资金情况，适当要求延长或者缩短。贷款交易时间相对较长，现金交易，笔者短一周时间完成全部交易。

   第五，关注附加条款。

   在Offer过程中，如果卖家有特别要求，通常会在附加条款中出现。

   比如，移除贷款条件，通常需要买家书面回复。但是卖家为了防止买家拖延时间，有时会加注一条，在贷款规定时间内，不论买家拒绝或者同意，都必须及时提供书面通知，否则视为买家同意，不得退出交易，违约将没收订金。

   第六，房屋检查状况及白蚁虫害状况。

   房屋检查结束后，会有一个图文并茂的检查报告。买家通常会要求卖家根据检查报告，修复房屋存在的问题。

   一般房屋都有白蚁虫害状况，根据房龄大小，程度不一。在交易完成前，卖家都必须进行查杀，并有相关报告文件。

   第七，房屋告知文件。

   卖家需要将房屋相关状况，涉及房屋地质灾害、房屋是否发生自然或者非自然死亡事件等，卖家必须如实告知买家，否则将视为欺诈。

   美国房屋交易合约，经历百年发展，已经非常完善。格式化合约，充分考虑到买卖双方的利益。当然，从规则上，更多侧重保护买家的利益。告知义务、诈欺条款与产权保险，保证买家只要按规则行事，不会买到问题房。违背规则，比如找卖方经纪直接交易，可能因小失大。

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