Theresa Tao

     遇到过很多贷款人，很多人都认为在美国买房，第一间房子必须是自住屋，其实不然，即使现在是在租房子住，如果有一定的资金和好的房源，也可以直接申请投资房买房贷款。而且贷款买房也远没有你想像的那么难。

美国买房分哪几种？

自住屋(Primary Home)：如字面意思，是买来自己住的

度假屋(Second Home)：是指不长住的房子，但是偶尔会去住一下，例如在某旅游景点附近，海边的房子等等；

投资房(Investment Property)：是期望着通过购买出租收租金，或者是低买高卖得到利润。

     在不少地方，由于地理，工作地点或者环境因素，可能购房者会认为相对自住而言更适合做投资。

     例如稍微靠内陆一二线地区，比如亚特兰大、休斯顿等，房子的售价会明显的比繁华地区低，但是租金却没有低多少。

     房价和房租不是成线性相关增加的，这就是为什么有的地方放20%的首付就能有正的现金投资收益，有的地方却放40%的首付都收不回房贷和地税等。

美国贷款买房投资最常见的问题

1. 美国投资房产收入要多少？和自住屋审核有区别吗？

     没有区别，投资房收入的审核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio)，也就是：

     房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡最低还款额≤ 50%税前月收入

     （具体收入支出的计算比率会根据贷款项目的不同而改变）

     买投资房的话，投资房未来可能的租金收入会被算入可使用的收入，其算法是，租金乘以75%，再减去投资房的月供，如果剩下的是正数，那麽加到分母里；如果是负数，则加到分子里。所以，有时你会发现直接买投资房甚至能获批更高额度的贷款。

2. 首付需要多少，有额外要求吗？

     买投资房首付最低需要20%，但是除了首付和Closing Cost之外，投资房的贷款申请还需要有资金储备(Reserves)，其额度要求是6个月的PITIA。

     什么是PITIA？

PI = Principal & Interest，房贷

T = Tax，地税

I = Insurance，保险

A = HOA，管理费

所以PITIA指的就是：每月房贷，地税，保险以及管理费的每月额度。

3. 快速计算能贷多少款

     贷款之前，很多人会问：我到底能贷多少款，有一个简单的算法，在提交银行审核之前可以自己先算一算能够贷多少，银行也是大致这么算的：

     房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡最低还款额≤50%税前月收入

     举例来说，某申请人想买80万的房子，想看看能不能贷款60万，假设他能拿到的利率是4%，那麽每个月付款额是$2,864.49，地税银行一般以1.25%/年来算，那麽每个月就是$833.33。

     假设房屋保险一个月是$100，HOA一个月是$300，车贷一个月是$300，几张信用卡最低还款额是$100，那麽所有的费用总额是$4,497.82/月。

     又假设申请人的年收入是$120K，那么一个月就是$10K。

     所以，这个百分比就是4497.82除以10000等於44.97%，小於50% ，所以这就是他大概需要的收入。大家可以按照这个方法简单算一算自己可以贷多少款。  

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