地产知识：1031交换延税
Theresa Tao
1031延税交换是指美国国税局规定的、房产投资者可享有的延税交换待遇。
“交换”并不是指两位位业主真正交换房产，而是指业主卖出一处房产后再购入另一处。
若某项资产的出售价格高于原购买价格，即发生资本收益。个人资本收益的�?率为15％，公司则为35％。通过1031延�?交换，您可将资本收益�?的支付延迟至比正常情況稍晚的日期。
延�?1031交换是向投资者提供一项保留资产组合的价值的最佳税务策略。
通过交换，投资人可以延迟支付资本所得�?，而这项税款另由销售投资性财产所致。卖出投资物业赚的资本增值(CAPITAL GAIN) ，一定要在当年交�?（联邦税为20%，另加州税)。如要延�?，则必须用�?例第1031 条作免�?（其实是延�?）交换，将原?砦镆档淖时颈驹鲋岛驼劬桑叫陆换坏牡耐蹲饰锷稀�
1031延税交换的益处
延税交换的主要益处在于，纳税人可在不产生任何直接应税收入的前提下出售房产。通过使用此方法，纳税人可进行资产对换，同时仍持有原本应缴纳的递延税款。
例如，根据1031延税交换政策的规定，购房者无需出售一项投资房产，并支付资本收益税，再用淨收益购买其他房产，而是可以使用总销售收入投资于新房产，不必缴纳资本收益税，从而将资本收益税的支付推迟至新房产售出之时。
1031延税交换政策还有另一项益处，即投资者的继承人在为其所继承的房产纳税时，可享受递增基数待遇。虽然对投资者而言，其房产的税基将降低（例如沿用旧房产的税基），但当投资者死亡后，其继承人获得的房产将以过让至继承人之日的公允市场价值计价。出售继承所得的房产时，继承人需为继承之日房产的公允市场价值与销售价之间的差额缴纳资本收益税。
1031 税例主要条款
01
需要以“同类”(LIKE-KIND) 物业作交换。但“同类”的定义很广阔，只要是赚取租金入息的物业便可。故此，公寓可以换货仓，空地可以换单一住宅，办公大楼可换公寓。在美国以外的物业不能作交换。
02
需要换相等或更高市值的物业，而且淨值应全部放入新交换的物业上，即不能减少抵押贷款，否则有部份会成为“靴子”(BOOT) ，需要付资本增值税。
03
需要按45/180 天条例，下面再作解释。
04
需要由交易开始便申明为1031交换，并在卖出的物业close escrow 前，和交换公司签订合同。（注：如果卖出的物业已经成交，在去找exchange的公司便来不及了）
45/180天条例
1031条例里面，有两个时期十分重要。
第一个是“订明期”(IDENTIFICATION PERIOD) ，即原来物业交易完成开始的四十五天内定明。
第二个是交换期(EXCHANGE PERIOD)，是由原来物业交易完成开始的一百八十天。这两个日期十分严格，迟一天都会导致交换失败，而失去延税优惠。
请注意﹕一百八十天条例其实是“一百八十天或报税限期两者之间较早的日期”，所以在接近年终做1031 交换，有可能由原来物业交易完成开始，至明年四月十五日之间没有一百八十天，在这个情况下，应该向税局申请延期报税。
订明 (IDENTIFICATION) 注意要点：
不论原来物业数目多少，在订明期内，交换人必须按以下三个条例中的任何一项，以书面订明交换物业﹕
1. 三个物业条例﹕不论订明物业之总值，订明不超过三个物业。或
2. 两倍价值条例﹕不论订明物业之数目，订明不超过原来物业价值两倍的物业。或
3. 百分之九十五条例﹕不论订明物业之数目，将来真正交换物业的价值不少于订明物业价值总和的百分之九十五。
1031延税交换的弊端
纳税人也应该了解，延税交换也存在下述几个弊端：
1、由于旧房产的较低税基将被转移至新房产，所以交换后的房产税基（即税款价值）将下降。因此，如果纳税人使用1031延税交换条款购房，那麽新房产的折旧扣除额将低于未使用该条款时的扣除额。
2、如果业主选择使用延税交换，则需聘请专业人士并支付额外费用，从而增加交易成本。
3、除了再次投资于房地产外，纳税人不得将出售房产的收入用于其他用途。否则，未用于房产再投资的收益将无法享受税收优惠。
外国卖家也有资格利用1031延税交换条款处置其资产
除了上述一般性规则外，FIRPTA还针对1031延税交换提出了一项额外要求，以避免预提10％的所得税。此额外要求是，外国卖家必须向负责将旧房产从外国卖家转移至买家/受让人（如产权或第三方保管公司）的个人提供以下物品：
1、美国国税局针对特定交换交易出具的、允许受让方无需扣税的扣缴税款凭证，或；
2、外国卖家出具的、证明卖家已申请扣缴税款凭证的通知。
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