Kathy Chen

房地产的金融分析包括项目盈利分析、成本分析、融资结构分析、价值分析和风险分析。金融分析最终结果直接决定我们是否要去投资一个项目。只有当回报率足够高时，我们才会考虑进一步分析项目的可行性。下面介绍价值分析中主要的三种方式，其中启点华盛顿特区的住宅改建项目通常采用市场对比法，启点迈阿密的学生公寓通常采用收入估值法。

房地产评估的基本流程

一、明确估价对象的基本事项,包括:  

弄清估价对象的实际情况,如所处市场环境和资产状态及地理位置。

弄清估价对象的权利状态,如完全产权、设定有其他某项权利的不完全产权等等都必须明确。

弄清估价对象价值范围,如单纯的评估土地的价值,或者单纯评估房屋的价值,或评估一幢房屋中的某个部位等等,都必须明确。  

弄清估价目的,由于同一房地产出于不同的估价目的,其估价结果往往不同。例如，申请建设贷款时，银行通常采用成本估值法，在成本估值的基础上贷款一定比例给项目公司作为建设贷款。二次贷款时，银行或贷款公司通常采用收入估值法，因为这个时候资产已经可以产生现金流，具有长远的效益。

二、搜集估价所需资料  

由于估价对象和所采取的估价方法的不同,房地产估价所需的资料也不同。一般来说,所搜集的估价资料包括:

产权资料

房屋建筑资料

市场交易资料

土地资料

法律和规划资料

三、实地查勘估价对象  

实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实,从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。

美国房屋估价最常用的三种方法介绍

随着房地产顾家的服务领域不断被开拓，房地产估价的相关理论和方法体系也在逐渐改进完善中。起点将阐述美国最基本的三种房地产估价方法。

收入估值法（income approach）：未来收入的折现，多用于商业房地产的估值。启点所有的商业地产和学生或酒店公寓项目多采用收入估值法。

成本估值法（cost approach）：项目造价，或说是硬成本和软成本总和，多用于新建或非常见的房地产的估值。银行进行建设贷款是常采用该估值方法。

市场对比法（sales comparison approach）：将近期出售的相似房产价格作为基准估值，多用于居民住宅房地产的估值。

收入估值法

收入估值法：房产的价值是项目的未来的现金流的折现，其中一个常用的方法就是直接资本化法。

直接资本化法（direct capitalization method）：使用第一年的净经营收入（net operating income (NOI)）和资本率（capitalization rate）。

1. 如何计算净经营收入（NOI）？

住满时租金收入（rental income if fully occupied）

+ 其他收入，如停车费（other income）

= 潜在毛收入（potential gross income）

– 空置和收租损失（vacancy and collection loss）

= 有效毛收益（effective gross income）

– 运营成本（operating expense）

= 净经营收入（net operating income (NOI)）

2. 如何估计资本率（capitalization rate）？

资本率或可以从近期相似交易得出：资本率 = 参照房产的净收入（NOI）/参照房产的价值（value）

3.房产价值（value） = 净收入（NOI） /  资本率（Capitalization rate）

成本估值法

成本估值法：实际就是建造新项目所需要的硬成本和软成本总和，通常用于建设贷款估值。

市场对比法

市场对比法：将近期出售的相似房产作为基准，与项目进行对比并估值。参照用的房产和待评估的房产之间的差别需要进行价格调整。调整的原因可以是大小，使用时长，地点，房产状况，出售时的市场状况。

启点在华盛顿特区的住宅改建项目通常采用市场对比法。华盛顿特区项目周期在1年左右，退出策略以出售为主，短平快，所以我们会比较项目附近类似的房产销售记录，6个月之内类似房产销售记录是项目售价有力的参考凭证。

房地产评估的基本流程

一、评估机构必须是由银行指定或认可的。

二、房屋的价值不是由银行评估的,而是由专业的评估公司评估。市场上有很多评估公司,一般是与银行合作的,借款人也可以自己选择评估公司,但是必须要是银行认可的评估公司,否则评估报告是无效的。一般银行是会指定评估公司的。

三、出评估报告需要一周左右。评估结果会作为客户贷款额度的一个重要参考因素。但是这个评估结果并非是当场得出的,评估公司通常需要一周左右的时间出评估报告。如果急用钱,需评估公司“加急处理”,评估公司可能会收取额外的费用。

四、评估费低几百元。评估房屋价值是需要收取评估费的,这笔费用由借款人承担。不同评估公司收费标准不同,评估费还与房屋市值以及地理位置有关,评估费通常低数百元起。

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