InvestPro Realty  恒兴地產    Kenny Lin

地段相同、大小一样、状况相当的房子，独立屋一定比连排的镇屋会贵很多。为什么呢？独立屋不受邻居干扰，隐私度高；在房子需要做室外维护改建的时候，不需邻居的同意；另外还有一个原因，那就是：独立屋的地皮（Lot Size）大。

  土地占房价的比例  

在北美，独立屋的地皮完全归房主所有和使用，价值约占房价的20%。建筑商在建造房屋的时候，同样大小的地皮，可建的独立屋数量要比镇屋少，成本更高。所以，独立屋的价格就贵很多。地皮非常值钱，即使房子老旧不能再使用了，地皮还在那里。

因此在给房子买保险的时候，不要按照房价定保额。因为假如房子失火烧毁，地皮还在那里，保险公司不会赔偿土地的价值。所以保额应减去大约20%的土地价值。否则，给保险公司多交了银子，并没有得到更多的保障。

  什么是Lot Size  

对于不交管理费（Freehold）的房子，在卖房信息表（ListingSheet）中一般会标注地皮的尺寸，比如，Lot：30X98，Lot：50X110，Lot：20X130等等，这就是地皮的尺寸，也就是Lot Size。

在北美，Lot Size的单位通常用英尺（Feet），50X120就表示从房子正面看，地皮的宽50英尺，深120英尺。如果房子门前有人行道，那地皮的深度尺寸要从人行道的内边开始算起。

  什么是Survey  

买不交管理费的房子，在买卖合同（Offer）中，买家一般会要求卖主提供一份土地勘测图（Survey）。勘测图上标注着房屋地皮的坐标，以及房屋在地皮上的位置。

依据Survey，买家可以知道所买房子地皮的确切边界。如果买家将来修建围栏（Fence），要确定围栏的位置，Survey就是依据之一。

  Lot Size与房价  

一般来说，同一地段Lot Size越大，房子也越值钱。但有时你会发现，房子大小状况差不多，Lot Size面积小些，却反而更贵，这是怎么回事呢？

原来Lot Size更值钱的因素是从房子正门看土地的宽度。比如说：50X120英尺和30X200英尺两块地皮都是6000平方英尺，但前者一定比后者贵。从使用的角度上来讲，地幅宽的话，你和左邻右舍的房子距离比较远，隐私度更高。另外，因为在50英尺宽的地皮上可以盖出一栋像样的豪宅，而在30英尺宽的地皮上盖出的房子，装修得再奢华，也称不上豪宅，卖不出豪宅的价钱。

房地产投资人一般更看重Lot Size的大小和宽幅，买房自住的可能更注重房子状况、内部结构。但如果房屋状况差不多、地点差不多，选择Lot Size大一些的更好，特别是购买新房，了解有关Lot Size的知识，对生活隐私度和将来把房子卖个好价钱都有利。

  哪些Lot要避免  

那么，买房自住要注意Lot Size的哪些事项呢？首先，要注意如果Lot太窄，比如独立屋的Lot只有20英尺宽，房子再好，也要慎重。其次，如果Lot的形状过于不规则，比如细长的三角形Lot，还是不买为好。

地形与地面排水

排水对于房子的经久耐用非常重要。“排水良好的地段”意味着具有足够的坡度让雨水远离房子的地基。有些房子处于整体地势低洼的地带，下雨时，雨水沉积，对房子地基就会有影响，此外还可能面临常年开着吸湿器、草地泥泞、蚊虫孳生等问题。

因此房子有一定的坡度并非坏事，特别是想要有步出式地下室格局的房子，前院就要比后院高。如果Lot的前后都高，而中间比较低，房子的地下室潮湿、渗水的机率就大，要特别注意。

高大的树木

有些人喜欢高大的树木，春天美丽，夏天遮荫。而有些人厌倦春天清除树下发芽的小树苗，秋天花大把时间耙树叶，最终花钱砍树。因此Lot上的树木也是买房需要考量的一个因素。

  通常由买房支付的主要费用  

以买一栋独立房为例子：买价为50万美元，全现金，所有数据均为估计价。

• 买方的过户公证费（Escrow fee）：$1250

• 房屋检查费（Home inspection fee）：$350

• 文件准备费（document Prep）：$80

• 文件公证费（Notary fee）：$120

• 经纪公司的法律规范监督费（regulatory compliance fee）：$250

• 转户费（Transaction coordinator）：$500

• 邮费（Messenger service)：$50

• 一年的房屋保险费（火灾保险）(Hazard insurance)：$1500（不同的保险公司费用不等）

以上费用合计大约为 $4100，简单粗略的计算方法就以房价的1%来估计 ($5000)，另外还需预付部分地产税（Property tax）和社区费HOA（Home owners association fee），每年的地产税大约是房价的1.3-2.0%（ $6500-$10000 ）

各地各区都有不同的税率，地产税每年分别在十一月和二月分两次支付。在不同的月份买房，所预付的地产税也不同。

社区费在不同的小区有不同的费用，每月从$0到$500不等（大多数在$100到$200之间，也有少数超过1000美元的）。一般来说，连体房（townhouse）或公寓房（condo）的社区费较高，但已包括了火灾保险。

如果需要贷款，买方还要支付一笔贷款所牵涉的费用，大约是贷款额的1%-2%不等。外国人买房可以根据个人的情况贷款到50%左右（但现在却很难找到这样的贷款行）。

  通常由卖方支付的主要费用  

同样以卖一栋独立房为例子：卖价为50万美元，所有数据均为估计价。

• 房地产经纪公司费用（Brokers fees）：$30000（卖价的6%）

（这是卖房开支最大的一笔费用，大约在5%-7%之间，由卖主和卖房经纪人根据市场情况协商而定。一般来说，买卖双方的经纪公司各分一半）

• 卖方的过户公证费（Escrow fee）：$1250

• 屋主产权保险费（Title insurance policy）：$1750

• 県政府过户税（County transfer tax）：$550 （每$1000 收$1.10)

• 市政府过户税（city transfer tax）

（比县政府过户费要高很多，但有的城市没有此税）

• 一年的房屋保修费（Home warranty fee）：$350（按合约规定）

• 白蚁检查费（Termite inspection fee）：$90

• 蚁害工作（如果房屋有白蚁侵入）

• 屋契文件准备费（document Prep）：$50

• 文件公证费（Notary fee）：$120

• 经纪公司的法律规范监督费（regulatory compliance fee）：$250不等

• 另外还需还清所有尚未支付的地产税，社区费等等。

以上费用合计大约为 $34410，简单粗略的计算方法就以房价的7%来估计（$35000）

另外要特别注意的是，外国人卖房也免不了向美国税务局IRS缴纳所得税，由产权公司在过户时就扣除房价的10% （$50000）。如果你认为这个数目不公平，可以申请减税，IRS会根据投资者的情况决定是否同意减免。

不过，如果外国人买的房是自住房，而且卖价不超过30万美元时，就可以免扣10%的所得税。详细情况和对策应该征求美国的税务专家和地产律师。

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