Helen Chen 

美国购房的需求中最主要的有两个：自住和投资。自住是刚需，如果有美国长期居住需求，无论市场是好是坏，终究会买，区别在于早买或是晚买罢了。投资需求的考量因素则比较复杂。市场好的时候，我们会优中选优，挑选最为优秀的产品来投资；市场差的时候，我们也会选择最符合自身投资理念的产品。在合适的时机进入市场，美国房产仍然拥有极大地投资价值。

美国房产结合美国知名房产研究网站CoreLogic的最新数据以及权威房产数据信息为大家剖析最新美国房产市场，预测未来发展趋势，找到最合适的投资方向。

全美房产市场房价概况

全美房屋市场房价变动情况柱状图

根据全美房屋市场HPI（房价指数）的数据显示，2018年12月全美的房价指数环比增长0.1%，同比2017年12月上涨4.7%，预计未来一年的房价指数将上涨4.6%。整体来看，美国的房价仍处于上涨阶段。2018年下半年在房价上涨和贷款利率上涨的双重影响下，房产市场逐渐出现冷却的迹象，包括几大热门的城市圈（西雅图、旧金山、圣何塞等）的房价都出现了不同程度的下降。这股寒潮并未长期延续下去，随着家庭收入的增长以及贷款利率回落，房价逐渐稳定。2018年第四季度中独立屋的价格中位数为257,600美元，较去年同期的247,800美元上涨4%。92%城市的独立屋房价同比去年同期有所上涨，其中14个城市的独立屋房价上涨超过两位数。

房产市场虽然有所回暖，但难以再复现前几年那样火爆的场景。其中，最重要的原因是上市房源的库存回升了。在自由市场中，供需关系某种意义上体现交易的不平等性，供大于求时买方占主导地位，供小于求时卖方的话语权更大。房产市场也不例外，过去房产火爆的时候，买方会采用加价或者现金全款等形式来获得卖家的青睐；而到了房市冷淡期，我们也看到很多房源主动降价的现象。2018年第四季度的美国房市库存量为4个月，较去年同期的3.5个月有所增长，距离买房市场的分界线6个月仍然有一定差距。未来随着库存稳定增长，房价上涨更加缓慢，整体的房市也会更加健康。

Core Logic的首席经济学家Frank提到，2018年下半年不断上涨的贷款利率放缓了房价的增长和房屋的销售量。2018年上半年的房价平均涨幅为6.4%，下半年的平均涨幅放缓至5.2%。对于2019年的年均价格增长率，Frank认为大约将继续放缓至3.4%。

在一项美国消费者住房情绪的研究中，我们能够看到有接近36%的被调查者认为拥有住宅可以实现他们想要拥有完全属于自己家庭居住地的梦想。45%的被调查者则认为他们目前无法承担购房带来的生活负担。随着房市稳定并且更加健康的发展，在重新评估购房的成本后，会有更多的人愿意去拥有他们自己的房产。

根据CoreLogic的统计信息显示，美国热门置业城市中近一年的涨幅情况如上图显示。其中，美国西海岸的城市房价涨幅下降最为明显。由于过去西海岸城市是房价上涨的主力军，近六年的房价几乎翻了一番，因此受到房产市场降温的影响也最大，西海岸的销售量在第四季度较去年同期下降了13.9%，旧金山、洛杉矶、圣地亚哥等西海岸热门城市的房价增速也有明显下降。

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