Katie Xie

新兴网络技术或改变住房经济

从2008年美国房地产崩盘10年后，美国房地产网络交易开始逐步发展起来，现在买房容易到只需点击鼠标就可以买卖房子。如果这种做法流行起来，它可能会导致一个效率更高、负担得起的房地产市场——或者另一个破坏性的泡沫。

这种所谓的“即时购买”（ instant buying）是指购房网络公司使用算法向卖家提供固定价格的房屋报价。尽管住房是一项很好的长期投资，但它受到了多次市场信息失灵的困扰。最基本的是，由于信息的不对称，卖家比潜在买家有更多关于房产状况的信息。因此，买家和投资者都很谨慎。披露要求有所帮助，但卖家信息的披露情况往往时间冗长且令人困惑，使买家很容易受到潜在的损失。

这就是算法的作用所在:他们阅读披露信息，做市场比较，评估时机，评估附近的出租空房，并考虑许多其他因素来估算房屋价值。这些综合信息的提供，使得卖家的代理公司iBuying公司能够轻松地提供即时价格。例如，去年在凤凰城，大约5%的房屋通过即时购买出售，投资者通过iBuying公司在该地区购买多达22，000套房屋。

但iBuying的真正潜力是在下一次房地产低迷时期。随着房地产市场放缓，立即出售的机会将变得更有吸引力，更多的房产可能最终落入大的投资者手中。

这种立即出售房产的能力也鼓励采用第二种技术:点击购买。出于许多相同的原因，大投资者不愿意进入国内市场，传统上，小型房地产投资者会慢慢会在他们熟悉的街区进入。

而且，随着技术的发展，现在更多的网上房地产公司，如Redfin，正在提供更好的技术，如三维地图让投资者了解到更多过去难以获得的信息，这使得潜在的购房者能够购买看不见的东西。信誉卓著公司拥有的大量房屋将增加这个市场的流动性，使小投资者更容易进出这个市场。

这两种技术合在一起可以作为一种做市商:一个帮助买卖双方找到对方的平台。作为一种可以以已知价格轻松买卖的资产，房地产会受到投资者的青睐，他们愿意接受较低的投资回报，以换取方便的交易。

资产的收益是其价格除以其产生的年现金流。对股票来说，现金流就是股息。而对于房屋来说，这是租金收入。住房投资者通常认为12比15的房价租售比是一项不错的投资。这相当于7%到9%的产率。另一方面，股票的平均股息收益率约为2%，相当于略高于50的市盈率。

那么，如此问题就来了。那么，如果房屋变得像股票一样容易交易，会发生什么呢？起初，房价会飙升。这发生在上一次房地产泡沫期间，当时较低的贷款标准通过让投资者更容易迅速向资质较低的借款人出售，增加了房地产市场的流动性。这也改变了房地产过去流动性较差的劣势。

在房地产泡沫高峰期，美国的平均房价租金比升至21左右，远远超出了住房投资者认为安全的范围。然而，房地产市场做市商的存在可能会将收益率推低至股票水平，从而产生一个潜在泡沫，其规模是21世纪初的两倍。

如果这项新技术流行起来，美国国内建筑市场会如何反应。这很大程度上取决于这种技术的普及。随着房屋以每年50倍的租金出售，建造更多房屋的动机将是巨大的。投资将涌向住宅建设，扩大供应，压低价格和租金。房价租金比将保持高位，但由于租金在下降，房价最终将降至可承受的水平。

另一方面，如果住房供应没有扩大，那么房价将会继续上涨——投资者最终会将自住者挤出住房市场。美国将成为(大部分)租房者的国家。

住房供应的刚性也会使价格更加波动。在繁荣时期，房价会飙升，就像股票市场一样。在不景气的时候，价格会暴跌。这种波动可能会给美国经济带来永久性的不稳定。

无论哪种情况，新兴技术都有可能从根本上改变住房经济。它可能导致供应的扩大，使住房更加负担得起，或者它可能导致住房金融化、自住时代的结束和经济不稳定的新来源。美国的政策制定者必须留意哪种情况正在出现，并决定对此采取什么措施。

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