Ray Tao

保证金并不像他们想象的那样保护普通房东。     

事实上，对于典型的房东来说，押金保护的只有一件事：房客造成的财产损失。

首先，它不包括对房产的重大损害。例如，押金可能包括重新装修一个房间，但如果房客弄坏了每个房间的地毯怎么办？

保证金也不包括未付的租金，有些州甚至特别禁止房东使用保证金支付未付租金。但即使在房东可以将其用于这一目的的州，一个月（甚至两个月）的租金也无法弥补房东被迫迁离的所有损失。驱逐过程从开始到结束至少需要三个月左右的时间，这是一个房东友好的状态。在对房客友好的马里兰州，我已经被驱逐了整整一年。

然后是“正常磨损”，“租户损坏”和“正常磨损”之间的界限非常模糊。但猜猜看，当需要对“正常磨损”进行分类时，会倾向于哪一边？（提示：不是你。）

当你从保证金中扣除修理费时，你必须准备好向法官证明每一分钱都用来修复房客带来的损失。这将是一场艰苦的战斗，但是文档会有所帮助，以下十个技巧也会对你有所帮助。

在签租约之前

一、和租户校对你的房产

租户校对本身是一个冗长的讨论，但这里有几个快速的提示：

当您的地毯达到其使用寿命结束时，用竹子或人造木地板代替它们。

在所有的墙壁上涂上有光泽的油漆（更容易擦干净）。

在每个车门后面安装车门止动块。

在前门放一个鞋架。

或许最重要的是，你可以使用激进的租赁条款和要求来要求良好的行为，但我们正在超越自己。

二、避免任何申请人大声嚷嚷没有存款

有没有一个求职者说：“嗯，我现在有300美元的定金，但我再过两周就没有剩下的了”？

这是一个预警信号。

你对那个说这话的人有什么看法？要么他们名下只有300美元，要么他们是个骗子。

这对他们来说都不是个好兆头。好的租房者经济稳定，经济稳定的人名下不会只有300多美元。他们有一个应急基金，他们有一些储蓄（不管多小），他们有股票、债券和共同基金之类的资产，好吧，那要求太高了。

但你明白了：稳定的租房者，那种会按时交钱的人，是不会勉强糊口的。

此外，如果他们还过着勉强糊口的生活，打算从下一份薪水中给你所有额外的钱，那么他们在这个月剩下的时间里将如何支付其他账单呢？

三、检查申请人的当前住宅，作为租户筛选的最后一步

我在介绍高级租户筛选技术时提到过这一点，但值得在此重申。

如果你不想在你的单位受到比押金还多的损失，那就亲自去看看这个申请人是如何对待他们的家的。

有些人干净，有礼貌，房屋保护的非常好，他们以自己的家为荣。

其他人很脏，粗心大意，对如何对待自己的家毫不在意。你想委托哪种类型的人持有价值数十万美元的资产？

幸运的是，这很容易区分。只要花五分钟在他们现在的家里走走，你就会知道他们会如何对待你的房产。

租约本身

四、重新分类“正常磨损”

房东在租赁协议中对房客的要求有一定的回旋余地。

有时，如果他们非常具体，他们可以将一些常见的损害形式从“正常磨损”转变为“承租人损害”，意思是：可以从保证金中扣除。

例如，墙上的干墙洞在什么时候会离开“正常磨损”的领域而成为损坏？你可以让法官来画这条线，也可以在租约中指定。

“租户不得使用大于12.5米的螺丝或钉子在墙上悬挂装饰品。承租人还应负责剥落和重新喷漆（原始油漆：Duron DJT-355）所有由墙挂造成的干墙洞，不这样做将导致从承租人的保证金中扣除。”

这一条款在法庭上成立吗？也许吧。你不能肯定法官在听证会上会做出什么裁决。但它比完全没有条款强得多，并为租户设定了明确的期望。

有责任心的房客会尽一切可能遵守租赁协议，这意味着如果你对房客进行了良好的筛选，他们会遵守你的租赁条款。

五、不指定不同类型存款的用途

知道一些房东如何列出具体的存款类型，如“宠物存款”、“清洁存款”等吗？

别那么做。

根据法律规定，所有可退还的押金都属于同一个伞式押金限额。例如，在许多州，可收回押金的限额是两个月的租金，所有可收回押金的总额都低于该限额。

所以你把这些存款类型分开并不是在帮你自己什么忙。事实上，你正在对你可以扣除的部分设定自我限制。

假设你专门收了250美元作为宠物押金，还有500美元用于宠物清理。租户可以提出一个案例，你只能扣除高达250美元的宠物押金，宠物相关的清理，而不扣除主要的“损害押金”，除非宠物清理也可以归类为“租户损害”。

收取一笔押金，并在租约中明确规定，押金可用于任何损坏、清理、未付账单或搬出时所欠的其他款项（当然，在州法律的限制范围内）。

租赁合同签订时

六、进行入住检查并彻底记录

如果你没有用房客的保证金来保护你的房产，那么就这样做。

和你的新租客一起查看整个房子，并填写一份详细的入住情况报告。标记每一个预先存在的问题，不管多么小。在每个项目上签上首字母，让租户也这样做。签名，注明日期，并保留原件。

拍摄很多很多照片，打开时间戳功能记录日期和时间。将这些照片保存在租赁的数字文件中，同时保存已签名的租赁和入住条件报告的扫描副本。

最常见的方法之一，房客摆脱他们的保证金定金损害时说，“法官，当我搬进来时，这已经是那样。”

别让他们耍那个花招。准确记录入住时的情况，以便您可以扣除在此日期之后造成的任何损失。

七、把保证金存入一个单独的有息账户

值得注意的是，在许多州，这是房东的法定要求。

但即使在那些没有要求的州，也有几个理由这样做。首先，它防止了混入其他资金，它还消除了将保证金用于其他支出的诱惑。

而且，如果法律不要求你把利息交给房客，你可以保留它！

八、定期检查

想确保您的租户尊重您的房产，并遵守您的租约规定吗？

安排季度或半年检查。

你不仅会很早发现违反租约的行为，而且还会向你的租客发出一个强有力的信息：你正在关注并认真执行租约。

搬出时

九、立即解决维修问题，否则可能损失全部押金

每个州都有一个严格的最后期限，要求房东要么退还全部保证金，要么提供所有扣除额的书面账目。不这样做意味着丧失从保证金中扣除任何东西的权利，在许多州甚至会对房东进行经济处罚！

这意味着房东必须迅速行动，获取报价，进行所有维修，整理一份书面声明，并提供给前房客。

真的，不管怎样，房东都应该在周转工作上以闪电般的速度前进。周转是房东最大的开支，减少周转时间应该是房东的首要任务。

十、如何从保证金中扣除自己的费用

你自己修理吗？或者你自己打扫，当准备一个空置的单元展示给新的潜在客户？

这没什么错，这是省钱的好方法。但如何从承租人的保证金中扣除这些费用呢？

首先，要知道每种工作的市场价格是多少。能够用真实的数字来支持类似的承包商或清洁工每小时收取的费用。

接下来，详细记录你在每项任务上花了多少小时，把这些记录尽可能正式。

最后，对不同类型的工作分别收费。你可能会收取一小时的费用，为更高的技能工作（如修复干墙损坏），但你花在清洁上的时间要少得多。

如果房客对你的价格提出质疑，准备好带着详细的记录和证据出庭，证明你的收费反映了市场价格执行的每种类型的工作。

对保证金提高保护

和房东的其他一切一样，最大限度地提高对保证金的保护是两件事：预防和有书面的所有要求和记录。绝大多数的工作发生在你从保证金中扣除之前，这一切都是为预防措施和书面文件奠定基础。

这是房东赚取利润的地方。这就是为什么我们一次又一次地关注系统化的物业管理实践，基础工作必须提前几个月或几年来为业主提供最大化的回报。

但是，当你在每一步都遵循最佳实践时，你会发现，不仅路上出现的颠簸更少，而且你碰到的颠簸也不会对你的利润造成太大的影响。做一个有利可图的房东并不是偶然的，这是精心执行和预防的结果，是必不可少的要素。

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