Helen Chen 

众所周知，在美国纳税，养房都不是一件简单的事，但其实，美国税收并没有想像中那么可怕。了解最新政策并合理利用，可以灵活运用自住房每年产生的各项费用成本项来抵税，这是买房的好处之一，就看你会不会巧妙利用。

1. 公平要求：

公平合理，税法只对财富的增值部分征税，也就是会从收入中扣除成本后再进行征税。

比如扣除房屋每年的折旧、买房时的房产税、出租房屋产生的各类费用等。

2. 政治考量：

政策层面的考量，放宽买房和换房的口径。

比如给予自住房屋在买进卖出差价和按揭利息方面的税收减免。

“听说在美国可以房贷抵税，是真的吗？具体哪些项目可以这样操作呢？”

贷款购房可用于抵税的项目是：

这个也不算什么武林秘籍，有不少人就是冲着这一点选择贷款购房的。就不长篇大论，简单提几个大家可能会错过的小细节。

1. 房屋贷款利息：

每个月还的房贷，利息部分可作为分项抵扣额，刚买房的前几年，支付的房贷里绝大部分都是利息，所以能扣税的金额数目能带给你一个惊喜。补充说明的是房屋贷款按揭利息和房产税可以选择性地冲抵收入。

为了理解这一概念，先来看一下联邦个人所得税的计算过程。

第一步：总收入扣除各项费用后，得到调整收入。

第二步：从调整收入中扣除免征额 (Exemptions)和减税(Deductions)。

减税额有两种方式可选：标准减税法(Standard Deductions)和分类扣税额(Itemized Deductions)。

标准减税额：

无论纳税人实际支出多少，扣除的都是一个定额，但扣税额度因申报人身份不同会有区别，同时每年会根据通货膨胀指数和国家经济发展形势做出调整。

分类扣税额：

分项扣除中允许扣除的项目有医疗费用、税款、房贷利息等。按照政策规定的百分比计算税费进行逐项扣税，对每个扣除项目都有限制性规定，同时要注意保存好各项支出凭证。

一般来说，纳税人根据自身情况选择这两种中扣除数额较多的作为扣除项。

第三步：应纳税收入根据对应的税率进行计算，再减去税收补贴 (Tax Credit)，就得到实际应付的税款。

自住房按揭利息和房产税都属于第二步中分类减税法下的项目。如果买了自住房，因为按揭利息和房产税通常较高的缘故，选用分类减税法往往更合算。

2. 贷款银行收取的点数：

在美贷款购房的时候贷款银行通常会收取一定的费用，叫“点数” (points)。每一个点数相当于贷款金额的1%。贷方收取点数作为赚取利润的一种方式，而借款人一般支付点数来换取更低的贷款利率。同时，借款人支付的点数费用是可以用来抵税的。

如果借款人贷款是为了购买或建造借款人的主要住宅，点数的费用可在支付的当年全额抵税。而在其它情况下，点数的费用会在贷款期间内摊销抵税。

美国国税局在公告936及相关补充信息指出，房屋贷款利息抵税的多少取决于抵押日期，抵押金额以及贷款人如何使用贷款所得。在大多数情况下，贷款人的房屋贷款利息可以全额抵税。

该政策从横纵向都对抵税项目做了规定：

横向：

纳税人的第一抵押房和第二抵押房，

纵向：

涵盖多样借贷方式：例如“购房贷款”、“房屋净值贷款”和“信用贷款” 。纳税人可通过“法定扣减项目”享受相应减免的满足条件：

1.贷款项目是担保性贷款

2.所贷房屋用于自住

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