美国影响房屋地税的三大要素
Helen Chen
在美国，只要拥有房屋就逃不脱缴纳地�?的义务。地�?的增长从理论上说取决于房屋价值的增长和公共开支的增加。
政府的公共管理和教育开支不变的情况下，影响地�?的主要因素包括：房屋市场价格、评估比例，和�?率三个数字。
一. 市场价格（market value）
在美国房地产的市场行情价格，必须在公正、公平、公开的原则上来评估确定。地区行政机构对房屋的定价是基于房屋的“公平市场价格（fair market value）”基础之上。公平市场价格的意思是指在没有利益关系的买卖双方都对资产在当前经济和市场中的评估价值有所了解，且自愿的进行资产交换时产生的价格。
这一价格是被最广泛接受的资产评估标准。因此，判断公平市场价格的最佳方式为最同类房屋在最近期的真实成交价格。不过同一个房屋并不是每年都会产生交易，有些屋主住了多年之后才再次出售，此期间评估人员是无法取得准确的公平市场价格的。这种情况下，评估员也会使用其他定价方法，例如根据周围相似住宅的交易价格进行估算。
二. 评估比例（assessment ratio）
在美国一些地区，房屋的评估价值（assessed value）等同于房屋的市场价值。但也有很多地区，会将房屋的市场价值乘以一个叫做评估比例（assessment ratio）的系数，再得出实际上使用的评估价值。这个评估比例由地方立法机构通过，每年都会有所变动。即便在同一地区，依据房屋的类型和功能差异，也会有不同的标准。
举例来说，如果一栋房屋的被当地评估部门确定的市场价格是100万元，当地此一年公布的评估比例为5%，将两个数字相乘，就可以得出这栋房屋的评估价格为5万元。
三. �?率（tax rate）
将房屋的评估价值乘以当年这一地区生效的�?率就能得出具体这一房屋的地�?金额。实际上即便�?率保持不变，若是评估比例增加，屋主们拿到手的地�?帐单上还会显示出�?金大涨。
由于地�?�?率是由地方政府制定，所以全美每一个村、镇的�?率都会有所不同。即便是两个相邻的村落，甚至是沿街对望的两栋房屋，由于学校系统的开支差异，地�?也会大不相同。总体来说，地�?高的地区因为难以吸引到投资客光顾，房价泡沫较少。地�?低的地区，由于投资价值相对高，也就容易产生房价泡沫和更多的价格变动。
无论地税如何调整，记得一点：地税是当地政府的一项重要经济来源，当政府收支不平衡时，需要支出的公益事业如果资金缺乏的话，如城市建设，学校教育，就会在地税上寻找缺口。所以每位屋主每年收到的地税单的金额不是固定不变的。
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