InvestPro Realty  恒兴地產    Zhong (Kenny) Lin

很多人认为HOA是一个交易破坏者。凯文•梅坎特认为，“你应该避免在业主协会地区购买房产”，因为HOA可以控制你。他写道：     

“HOA的主要目的是维护和改善附近的房产价值。在你认为这是件好事之前，想象一下，你的房子是由一个股票经纪人控制的，他的唯一目标是增加你的房产价值。”

这听起来虽然不太舒服 ，但是他们很多时候都是非常和善的。事实上，我们在HOA有几所房子，除了检查人们院子里的垃圾和清理路上的积雪外，他们什么也不做。这个年度的帐单是30美元。

弗鲁加尔伍兹先生则列举了七个原因：公寓（总是有HOA）可能是一项糟糕的投资：

1. 公寓费

2. 公寓评估

3. 公寓协会财务健康

4. 公寓关联规则

5. 公寓管理

6. FHA贷款规则

7. 你的邻居真的很亲近

我自己的立场与弗鲁加尔伍兹先生不同。我相信HOA对购买房产是一种损害，但绝不是不起作用的。在我的上一篇文章中，我提到了“公寓和合作社通常会为困难的投资带来困难“。但这绝不是不可能的。无论是对于住宅、公寓还是合作社来说，HOA都是一种类似恶作剧的蛀虫。他们使事情变得更困难。

在这里，我将解决弗鲁加尔伍兹先生的所有问题，是否认为每个人都是交易破坏者。因为7号是个人喜好，而且主要是买房子住，所以我会跳过这个。尽管弗鲁加尔伍兹先生只讨论与公寓有关的问题，但我也会在一般情况下讨论与公寓有关的问题。

一、公寓（HOA）费用

我们曾经在堪萨斯城市中心附近的一栋3床4.2浴4259平方英尺的豪华公寓里遇到过这样的情况：一栋（1床2.1浴）1812平方英尺的公寓去年以412500美元的价格售出。最初的挂牌价是120万美元。当我注意到它的时候，它的上市价格仅仅是124200美元！尽管它对我们有着巨大的诱惑，我们还是不买。

问题是HOA的费用是每月7089美元！

但看待这件事的方式，就跟你愿意付出任何其他代价一样，这是否会让这笔交易行不通？想象一下公寓的费用反而是非常高的税收。如果的话，这些税是不是太高了，这样房产无法变现。如果这个地区有一个很好的房产市场，要么继续前进，要么放弃。（但请记住，由于每月的HOA费用，您的房产持有成本会更高。）

一般来说，我们的公寓现金流不如我们的房子，但我们找到了一些好的公寓，现金流相当可观。我们的经验法则是（尽管这会根据市场的平均租金和价值而有所不同）每月的HOA费用不能超过250美元，这样公寓（或房子）才有机会交易。

二、公寓（HOA）评估

HOA可以对协会中的每一位业主收取特别评估费。（这一数额通常是根据业主在总建筑面积中所占的百分比计算的）这些评估有时可能相当困难。我们买了一套豪宅，刚刚对每套公寓进行了3000美元的特别核定，以解决排水问题。这将很容易抹去一年多的现金流。

你永远无法确定是否有一个特殊的评估结果，但你可以通过以下几个步骤来保护自己：

1. 评估房产本身，而不仅仅是单元。如果房产状况不好，可能需要进行特别评估。

2. 在合同期内询问HOA是否有任何最近的特别评估，或者是否有任何评估计划或可能。

3. 确保你的现金流预算有足够的空间来处理一个合理情况下的特别评估，如果需要的话。

我会注意到，大多数房屋的HOA都是在相对较新的细分领域（或者像我上面提到的那样）。新的区域拥有所有必要的便利设施（雨水道、人行道等），因此很少需要特别评估。通常只有公寓和合作社才会这样做。

三、公寓（HOA）财务状况

对房产本身的全面检查通常可以让你知道HOA是否财务状况良好。如果到处都是剥落的油漆或其他年久失修的迹象，那你最好逃跑。但请记住，普通社区也是如此（除非你喜欢低端物业），更多的是和HOA一样。

你也可以向HOA索取财务信息，以了解他们在账户中有多少钱，以及他们带来的收入与支出的对比。他们能够诚恳待人。在我们大量购买17套公寓时，他们因为我们的要求而提交了文件。其他时候，我们甚至没有要求他们。不过，咨询一下也没什么坏处。

四、公寓（HOA）协会规则

一直以来，我总是要求在关门之前一定要先申请HOA的规章制度。是的，读起来很痛苦，但这是必要的。举个例子，有一次我忘了申请规章制度，结果发现，客户甚至不被允许在那幢大楼里租房。作为一个写了一系列关于尽职调查的人，这个错误会让我永远感到羞愧。幸运的是，我们在那个转租的房屋上赚了2500美元。

我的一个朋友曾经告诉我她哥哥是怎么在他家后院建了一个狗屋的。不幸的是，HOA不允许在未经董事会批准的情况下建造任何建筑物。他们真的让他把狗屋拆掉了。是的，恶作剧也是一种痛苦。

根据我的经验，规章制度很少有大的变化，所以如果你在购买房产时可以接受规章制度，那么在大多数的时候，你会没事的。这就是说，你需要知道这些规则是什么，它们需要被你接受。

五、公寓（HOA）管理

有一种刻板的观念，认为霍亚总统是小气和专横的，想要成为独裁者，如果以一种让约瑟夫•斯大林脸红的方式给予权力统治的话。这种真的是刻板的印象。

这就是说，大多数的时候，你只是不够重要，不足以被注意到，如果你支付你的会费和遵守规则。对你有帮助的是，你在公寓或房子有足够的股权，对出售房屋来说是一个很好的逃生通道。

再次强调，你要评估土地和财产本身。我们曾经在一个非常好的地区看了一套公寓，它的售价非常便宜。但大部分单位空置，土地和财产都年久失修。

这里的HOA管理明显的一团糟，并运行到地面上的建设。特别评估很可能即将到来，我们不可能相信HOA来管理我们投资的大楼。我们通过了。

六、FHA贷款规则

联邦住房管理局有几条关于公寓的规定，其中一条是，如弗鲁格尔伍兹先生指出的，“至少50%的单元需要有人居住。”（在有HOA的社区，情况并非如此。）然而，一些HOA实际上有权拒绝租户或房屋贷款。所以，再认真检查一下规章制度。

对我来说，这只会使投资风险更高，因此需要更大的利润率，以便让我感到投资舒适。尤其是我打算换一套公寓时，可能会有一个较小的潜在买家群体，如果联邦住房管理局批准的借款人不能购买你的房产，你可以问HOA房主对房客的细分是什么。尽管如此，也要再一次说，他们会诚恳的待人。

结论

好了，给你。HOA通常是一个额外的障碍，尽管他们不是完全无用的，在公寓和合作社里，他们通常支付垃圾费、水费、下水道以及外部建筑保险。他们也会对外部和公共区域进行维护。

有了房子，他们会对你的邻居施加很大的压力，以防止他们让他们的房子年久失修或院子变得杂草丛生。公寓里的HOA是要检查的，但不是很重要。对于公寓和合作社来说，它们无疑是一个问题，但它们也是公寓和合作社的一部分。

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