InvestPro Realty  恒兴地產    Zhong (Kenny) Lin

自今年爆发新冠疫情以来，美国的房地产市场正在悄然重塑。

近期一项新的分析显示，尽管纽约和旧金山等大城市正为房价下跌苦苦挣扎，但人口密度较低的城市如凤凰城和北卡罗来纳州夏洛特的房价却保持得相当不错。

这项研究强调，病毒的传播和远程办公的趋势正在推动房地产市场，并可能在一段时间内继续抑制非常拥挤的城市地区的房价增长，同时推动更多郊区地区的房价上涨。

美国投资银行公司Natixis的经济学家特洛伊•勒特卡（Troy Ludtka）认为，自从今年3月份病毒开始对公众健康和经济造成重大损失以来，许多美国人都在逃离城市，前往郊区和农村地区，以尽量减少传染的风险，并在危机期间利用远程工作政策。他说，这些因素推动了房屋销售。分析人士认为，即使疫情已经结束，远程工作的转变至少在一定程度上会继续下去。

此外，据一家全国性房地产经纪公司Redfin称，尽管房产销售业务逐渐恢复，许多美国人仍坚持居家办公或者隔离，他们正在寻找室内外空间更大的房子。

房地产研究公司ATOM Data Solutions的首席产品官托德•泰塔（Todd Teta）说，美国历史上较低的抵押贷款利率也支撑着强劲的销售。

根据Redfin的一项研究，在截至9月20日的四周内，美国郊区的房屋销售年增长率为13.6%，农村地区为13%，城市地区为8.8%。Redfin数据显示，农村地区房价上涨16.6%，郊区上涨13.7%，城区上涨13.1%。

根据Natixis的一份分析报告，在许多情况下，人口最密集的城市由于更高的传染风险而遭受了更大幅度的价格下跌或非常温和的上涨。

在美国标普CoreLogic Case-Shiller综合价格指数的20个城市中，有11个城市低于3月至7月全国2.9%的涨幅（最新数据），9个城市涨幅居前。Natixis的分析显示，纽约和旧金山这两个最拥挤的城市，每平方英里的居民分别为28000和19000人，过于拥挤，因此房价影响最大。

Natixis的数据显示，纽约房价连续三个月下跌，7月份较3月份下降了0.3%。在旧金山，最近三个月的房价中有两个月下跌，自3月份以来涨幅不到1%。

在其他表现不佳的城市中，迈阿密房价小幅上涨1.5%（密度排名第四）、芝加哥上涨2.4%（排名第五）、洛杉矶上涨2.6%（排名第十）、华盛顿特区上涨2.6%（排名第七）。

其他指标显示，一些地区的房价跌幅甚至更大。房地产研究公司ATTOM Data Solutions的数据显示，曼哈顿房价中值从2月份的170万美元跌至6月份的120万美元。

与此同时，拥挤程度较低的城市表现好于平均水平。根据Natixis的数据，从3月到7月，凤凰城（排名34位）的房价上涨了4%，圣地亚哥（排名23）的房价上涨了3.2%，夏洛特（排名37）的房价上涨了3.4%。

Redfin首席经济学家Daryl Fairweather认为：“一些最受欢迎的购房地点是大城市的郊区。”

美国投资银行公司Natixis的经济学家特洛伊•勒特卡（Troy Ludtka）认为，并不是每个拥挤的城市都会因为流感大流行而受到房价的影响，也不是所有有更多活动空间的城市都在繁荣，因为其他因素，比如一个地区的经济可能会变得更大，Ludtka说。

例如，波士顿的房价在3-7月期间上涨了3.1%，尽管该市的人口密度排名第三。尽管坦帕的人口密度相对较低，但该市的房价仅上涨了1.8%。

但毫无疑问，这种流行的趋势已经颠覆了房地产市场。

Redfin经纪公司马丁•弗里德曼（Martin Freiman）表示，在纽约，当2017年税法修改后（削减了对昂贵住房的扣除）抑制了房地产市场的活跃，之后，1月份，公寓和合作公寓的销售才刚刚开始复苏。然而，弗雷曼说，自危机爆发以来，Redfin每月在曼哈顿的销售额约为600笔，低于大流行前的1100笔，价格平均下降了约10%。

如果Facebook和Google等公司在明年春天一定程度上重返纽约办事处，弗雷曼预计，年轻的专业人士将帮助纽约市场复苏。但另一个富有的买家群体——希望光顾百老汇和其他城市设施的空巢者——可能会长期减少，因为美国老年人更容易受到新冠病毒的影响。

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