Theresa Tao

2017年已经接近尾声，今天带你回顾2017年美国房地产市场，预测2018年美国房产市场的走势。

01  2017年房地产市场回顾

回首这一年的美国房地产市场，较低的贷款利率，坚挺的经济增长，持续走低的失业率以及紧张的房源库存，都使得美国房地产市场繁荣发展，房地产商的信心也是日益增长。

一方面，美国房地产市场需求旺盛，而另一方面，美国建筑商面临着劳动力短缺，土地供应短缺，建筑材料成本上升，新房建造许可证缺乏等问题使得旺盛的需求一直得不到充分的满足。并且在今年8月，哈维飓风袭击了德州和路易斯安那，今年9月，艾尔玛飓风袭击了佛罗里达州，进一步加深了劳动力短缺的严峻程度。尽管两次飓风给当地房地产市场带来了较大的冲击，人们也一度担心美联储加息从而加大贷款成本，但是从当前的房地产市场数据来看，不管是开发商，投资者，还是由于刚需而入市的广大购房者，仍然对2018年的美国房地产市场充满信心。

自2016年起，美国房地产市场供给量短缺就一直是个显著的问题，也是推动房价上涨的最大原因之一。根据房88(fang88.me)数据分析，今年8月份房屋成交

量下滑到一年来的新低，房屋成交量已经连续5个月持续下滑，达到了10年来的最低值，而成交价却一路攀升。

02  美国房地产市场供给短缺原因

分析原因可能有如下几点原因：

•  现有房屋拥有者对低库存的担忧

虽然现在房地产市场繁荣，房价持续上涨，但是很多现有房屋拥有者会担心自己把房子卖掉后，没有办法在库存量很低的市场上及时找到下一个满意的新家。

•  贷款利率的上升让一些房屋持有者打消卖房意向

对于那些住房贷款余额比较高的屋主，卖房的意向会更少，因为现在的利率很有可能会比他们当初申请的贷款利率要高，出售现有的住房去买一个新家，很有可能就不能够平衡成本。

•  新房开工数量很少，新家房屋完成数量更少

根据数据统计，今年全美房屋开工量相比于去年下降了7%，为126万套房屋，并不能满足大约170万套房屋的需求量。

•  租金上涨，投资房产者只租不售

投资者之前用较低的利率购房，用于房产出租来收取稳定的现金流，随着近年租金的不断上涨，收益也是不断增加。投资者并不想放弃较低的利率，也不愿意冒卖掉之后无法及时买到新的房产的风险。

03 展望2018年美国房产市场

开发商和投资者对2018年美国房地产市场充满信心也体现在房产建筑行业的股票市场上。 S&P500的涨幅为13.7%，两大以房产建筑为主的交易基金SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB)以及iShares U.S. Home Construction ETF (ITB)，分别上涨了19.6%和36.1%。

房产建筑行业的繁荣发展的最主要动力来自于美国房地产市场的持续复兴和坚实的经济根基带来的旺盛需求。2017年美国房产建筑行业第三季度盈利增加7%，与2016年10月份相比，年增长率为12.2%。根据第三季度的报告，在房产建筑行业，所有公司的盈利都超过了预期，有50%的公司的收入也超过预期水平。投资者预计该行业在2017年结束时，总盈利将增长14.6%。

美国最大的建筑商之一KB Home(KBH)，相比去年第三季度，今年第三季度的盈利增长率为21.4%，收入增长率为25.3%。另一大开发商Lennar Corporation(LEN)在今年第三季度，实现了第七次超过市场预期的发展，受房地产市场旺盛需求的推动，盈利和收入分别增长5%和15%。

综合来看，2018年的房产市场很有可能是这样：

•  库存量不会有大的改善，供给仍不平衡

目前出售的房屋数量大约等于1994年的住房供应量。但是，美国的居民人数比23年前增加了6300万人。美国房产市场将依然处于供不应求的状态。通过下表数据可看出，美国热门城市房源供给不足：

•  攀升的需求将继续推高价格

千禧一代在不断变老，住房需求越来越大。这一代的大部分人将进入30多岁，不管是自住刚需还是投资，买房需求很大。 今年第二季度房屋拥有率为63.7％，比上年同期上涨0.6％，然而仍是历史新低。最近两个季度，新增自有住户数量大于新增租户数量。如果这种趋势在20118 年持续下去，也将导致房产价格继续上涨。

•  现有房主可能会更倾向于重新装修而不会卖房

随着房价上升，库存量较低，一部分房主会担忧无法及时以合适的价格买到新家，从而打消卖房的念头，只是对房屋进行重新装修而不会出售。

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