Helen Chen

根据美国现行法律，约 44% 的美国房屋价值达到了既定标准，使得房主在报税时更宜选择列举扣除（Itemiized Deductions）以获取更多优惠 [1]，享受按揭贷款利息的抵扣政策。然而根据众议院和参议院协商达成的最新税改计划，符合优惠条件的房屋比例大幅下降，跌至 14.4%。

[1]  列举扣除是纳税人在报税时可采取的一种个人所得扣除方式，是美国国税局给予纳税人降低和调整应税收入的优惠政策之一。与其并列的另一种扣除方式为标准扣除（Standard Deductions），纳税人可根据自身情况二选其一。列举扣除包括多项抵扣，按揭贷款利益抵扣是其中之一。

根据美国众议院和参议院最近提出的税改法案，两院最终克服分歧达成一致：将按揭利息抵扣限额调整至 75 万美元。此前，在众议院的提案中限额为 50 万美元，而参议院的提案则欲保留现行法律规定的 100 万美元。[2]

[2]  概念解读：

假设一位纳税人新购置了一栋房屋，按揭贷款 150 万美元。按照最新税改法案的要求，该纳税人在报税时最多可以抵扣为其中 75 万美元的贷款所付的利息。而依照现行法律，该纳税人最多可以抵扣为 100 万美元的贷款所付的利息。也就是说，税改将减少纳税人原本可以享受的优惠，并且可能减少纳税人及其家庭的可支配收入。

根据美国现行法律，约 44% 的美国房屋价值达到了既定标准，使得房主在报税时更宜选择列举扣除（Itemized Deductions）以获取更多优惠，享受按揭贷款利息的抵扣政策。然而根据最新税改计划，符合优惠条件的房屋比例将大幅下跌到 14.4%。纳税人为第二套房或度假房支付的贷款利息仍将可抵扣，但上限也调整到 75 万美元。

本文中的分析基于以下三项假设：

1 按揭利息抵扣限额会（从 100 万美元）降至 75 万美元。

2 州和地方的房产税、销售税和收入税整体抵扣上限为 1 万美元。

3 标准抵扣额（Standard Deduction）会增长约一倍。

还未最终议定的新提案规定了按揭利息抵扣限额（MID Cap）和对个人所得抵扣的限制。这很可能让很多人失去了原本选择列举抵扣能带来的优惠，因此他们会直接放弃申请按揭利息抵扣。相反，由于达到标准能够充分享受抵扣政策优惠的家庭数量锐减，更多房主在报税时可能会选择更大额的标准抵扣。根据标准抵扣额的增长规模来看，不管按揭利息抵扣上限如何变化，人们都很有可能放弃列举抵扣额的方式。

由于美国不同县（County）的房价和房产税率不同，各地受提案影响的家庭数目差异较大。比如，Zillow 的分析显示，根据现行法律（即抵扣限额为 100 万美元时），华盛顿特区（Washington D.C.）约 98% 的家庭在贷款后第一年支付的按揭利息远远高于标准抵扣额。[3] 也就是说，这些家庭的房主报税时选择按揭利息抵扣能享受更多优惠。

[3]  我们假设买家的贷款为利率 4% 的 30 年期固定利率抵押贷款，且他们正处于还贷第一年，此时为支付利息最多的时候。   

而根据新法案，原本能够享受到按揭利息抵扣的家庭比例降至 64%。同样，洛杉矶县（Los Angeles County）符合条件的房主比例也在减少，现行法律下有 94% 的家庭达到抵扣标准，而新法案一旦实行，符合抵扣标准的家庭比例将减少到 48%。

此次税改的影响并不仅仅局限于快速发展的沿海高端房产市场。如果新法案实行，位于中西部的俄亥俄州凯霍加县（Cuyahoga County, Ohio，主要为克利夫兰市 Cleveland 及其近郊）受惠于按揭利息抵扣政策的家庭占比也将从 21% 跌至 3%。

分析方法

我们对房价的假设是基于截至 2017 年 11 月 30 日  Zestimates 统计的房产价值。本文分析中的其他数据来源和假设包括：

1 各县房产税率（property tax rates）基于全美住宅建筑商协会（National Association of Home Builders）2016 年数据。

2 个人所得税率基于 2016 年各州所得税税率，并假设当联合申报与单独申报不同时，夫妻双方会采用联合报税。

3 采用现行国家边际税率（marginal tax rates）。

4 个人向州和联邦应纳税额（tax liability）基于 2016 年各县家庭收入中位数计算所得。

5 新的标准抵扣额基于参议院和众议院的提案。

6 假设借款人正处于还贷第一年，此时支付的利息最高，我们以此来计算利息。

7 假设买家以 4% 的利率获得 30 年期固定利率抵押贷款。

8 假设买家购买房产首付比例为 20%。

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