InvestPro Realty  恒兴地產    Zhong (Kenny) Lin

美国的房产税是房产永久持有的一个基本保证。房产税征收的主体是郡政府、市政府和学区，它自1792年起征，至今已经有一段比较长的历史，经过长期的运作和调整，目前也已经形成了较为完善的税收政策体系。全美国的每个州每年都征收房产税，房产税主要由房贷利息、保险费用和地税组成。

作为联邦制国家，美国的税收管理体制与其政体相适应。房地产税收有以下三个特点：

第一，征税原则清晰，确保执行得力。

美国房地产税以“宽税基、少税种”为基本原则。经过多年实践，美国地方税务系统已经形成一套高效的税收征管程序，确保房地产税应收尽收。例如，有些城市规定，提早缴纳房产税的业主可享受一定的减免优惠，过期纳税的则会接到罚单，拒绝纳税则可能被没收房产。同时，房地产税还与免税优惠政策相连，比如在缴纳税率较高的个人所得税时，征税的税基将视其已缴纳的房产税而做相应的扣除减免，从而间接鼓励了房地产税的纳税行为。

在美国，没有专门针对房地产出租收益征收的房地产税，而是将出租房地产的收入纳入个人总收入，并征收个人所得税。其他有关的税种主要是根据房地产交易、继承与赠与以及所得，分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下。

第二，地区差异明显，各州因地制宜。

美国50个州目前都征收房地产税，只是各州和地方政府的税率不同，大约在0.6%至3%之间，以1.5%左右的税率居多。由于房地产税是由当地政府制定，税率在各个地区差异很大，即使在同一地区，不同的村、镇，税率都可能不同。房地产税率并非一成不变，通常是由地方政府根据每年的财政收支预算情况而定。例如在2008年经济危机中受害最严重的加利福尼亚州、佛罗里达州、内华达州和亚利桑那州，房价大约下跌了55%，房地产税率有不同幅度的下调。同时，不同地区每年征收房产税的频率也不一样，例如费城每年只收一次，而新泽西州每年则会征收四次。如果停止缴税了，房子所有权就属于美国政府，政有权对长期迟缴、不缴纳房产税的物业进行相应的处置。

第三，税费服务公益，形成良性循环。

在房地产市场正常发展的情况下，房地税每年的涨幅并不会很大。房地产税作为地方政府最主要的收入来源，主要用于维持当地政府开支和社会服务，比如消防、治安、司法、道路养护、社区文化中心、公园、图书馆、公立教育等。

在美国，房地产税和公立教育密不可分，将近半数的房地产税用于公立中小学教育，而公立中小学近半数的经费也是出自房地产税。富裕地区房价高，税源丰富，因此学校经费也相对充足，而学校好又促进当地房价升值，形成了良性循环。近年来，在房地产税的用途上，新的趋势是加强州政府的统筹作用，比如州政府抽走部分房地产税，然后在全州范围内分配，相对贫困的学区可以争取到更多教育经费。

第四，美国房地产税管理过程严谨，可执行性强。

一般而言，在美国税制中，纳税人的个人报税相当重要，税收管理关注于纳税人的遵循行为。而在房产税中，税务当局有很大责任。税务当局保存财产记录、计算税收、开出税单、记录支付等。

Property Tax 房产税/产业税单在最近已经陆续寄至业主手中。洛杉矶县估值官办公室提醒华裔业主：“每年11月1日以前业主会接获产业税单，如果截至11月10日仍未接获产业税单，应主动向税捐稽征处索取，并按时缴税，不能以未接获税单做为欠税的理由，而且积欠产业税的后果相当严重。”

洛县估值官办公室商业与工业房地产税估值官朱清廉（Allen Chu）从事 Property Tax 工作33年，发现许多华裔业主看不懂产业税单，而且，总在接获产业税单后才惊觉，一些早该提出申请的工作未做，以至于平白丧失权益或遭到处罚。

业内人士归纳华裔业主最常发生的四种疏失：

1. 未申请自住房屋产业税减免

业内人士指出，许多华裔业主根本不知道凡是自用住宅可向洛县估值官办公室申请7000元产业税减免（Homeowners' Exemption）。每年至少可少缴70元产业税。在正常情形下，当业主新购置自用住宅后，估值官办公室会将减免税额申请表格寄给新业主，但许多华人碍于语文隔阂，不习惯阅读美国公家机关寄来的文件与表格，把应该享受的权益平白浪费掉了。

虽然1978年通过设定的这项自用住宅屋主权益只有7000元，以现今生活指数来看实在太少了，但朱清廉强调，这项权益是其他多项法案的基础，举凡亲子产权转移免被重估产业税的第58号提案，或逾55岁屋主更换自住屋产业税不变的第90号法案，都以屋主产业税单上是否记载自住屋7000元减免做为自住屋的根据。因此，千万不要小看这项权益，且应该抱持着此时申请永不嫌晚的态度，立刻向估值官办公室索取表格并填妥寄出。

至于部分业主税单上自住屋产业税减免并非7000元，而是5600元，朱清廉解释，这是因为申请日期超过2月15日之故，估值官办公室按照接获申请的日期打折，八折下来就变成5600元，不过，第二年业主即可享受7000元全额减免。

2. 交易完成后忘记申报产权变更报告

华裔业主常发生的第二种疏忽是房地产交易完成后忘记申报产权变更报告（Preliminary Change of Ownership Report），以至于被估值官办公室课处100元至2500元不等的罚金，且并入产业税金中计算。朱清廉指出，通常物业公证公司（Escrow company）会替业主申报产权变更报告，但有的物业公证公司在产权公司（Title company）不要求下，也就不替业主申报；有些情形则是业主私下转移产权，除非当事人自行申报，他人无从插手。

3. 产业贬值未及时申请重估产业税

是华裔业主的第三种疏失。朱清廉指出，根据1978年经选民通过的第八号提案，业主购买产业后若文业价值下跌，可以申请重估产业税，申请期限为每年7月2日至11月30日，逾期者明年再申请。

4. 搬家或变更地址未及刻通报

华裔业主常犯的第四种疏忽，是搬家或变更地址未立刻通知估值官办公室。朱清廉指出，产业税单根据业主填报的邮寄地址（mailing address）为准，若邮寄地址变更却未填报（Request for Change of Permanent Mailing Address），以至于未收到产业税单，后果有两种：发现的早者，被课处10%罚金，外加利息及行政费用；浑然不知者，五年后产业即自动转归州政府所有。

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