Theresa Tao

美国幅员辽阔、土地成本低廉，但是寸土寸金的地方比比皆是。从商业地产专案考察的角度看，必须更相信自己体验到的景象，因为它更具体、更接地气。

商业地产机会遍布在全美的各个角落，出门旅行深入美国腹地，您会发现一个不一样的美国。

不要只相信媒体报导出来的资讯与资料，当做评判商业项目的唯一投资依据。一般美国的的商业地产投资者，每到一处都会评测“目标地产专案”周围的发展环境，同时也对那座城市人口增长、收入、就业率进行分析，并对其街道的商业布局仔细观察。

虽然，某些城市大型店面不断地关闭，小型零售店面没落的感觉，但你还是可以感受到有些城市的人口不断在增加，崭新宽敞的街道，不断涌入城市时尚的年轻人，更有大型的购物中心已经在成为Big Box（大盒子）上面开工，新建的住宅开始在先前荒芜的土地上拔地而起。

商业地产价值和土地本身价值完全是两个概念。商业地产的估值主要反映这块物业的商业价值。土地上面如果没有商业，单凭土地的价值而言，会和有商业价值的物业差距在五到十倍甚至更多，而且同一地段间的物业因为承载的租户品牌、租约、租金的不同，其价值亦可以差数倍。

美国商业主要有几个类型：综合商业体、购物中心、零售、写字楼、工业仓储、酒店、出租住宅等等类，而商业地产和民用居住型地产又大不相同。

民用住宅地产的价值，主要是和周围的民用地产相同类型进行比价，是根据具体物业的条件评估价格，因其地产价值的高低和所在区域，及整体经济相关；而当商业地产价值完全是从投资回报(The Income Approach)的角度来定价，那么出租物业的净租金((Net Income)就显得非常重要，它往往是评估地产价值的核心元素。

在美国，商业地产通常按照Cap Rate (Capitalization Rate)，也就是投资回报率NO1(The Ration of New Operation Income)来计算商业地产价值。

通常出租回报率(Cap Rate)通常在4%到9%之间（这里泛指那些知名品牌和信用评级比较好企业，也有一些小型的购物中心，回报可以达到12%或更多，但信用、可持续营运水准都不稳定）。

而商业地产它本身是一项基于物业的一项商业投资行为，其回报率至关重要的一点是通过投资商业地产行为，大致可以获得以下几种受益方式包括：

1. 正向投资回报收益(Positive Cash Flow)

其投资回报率稳定，而且按照租约结构逐年递增，我们可以称为被动收益(Passive Income)，也就是在地产出租后，不需要处理太多物业中的琐事，相对比较轻松，只要收取租金就好，但很多业主忽略物业专案的管理，如果物业项目运营不佳，这就增加了续约的风险，所以最好要定时评估物业专案的营运情况。

2. 使用杠杆式达到资产倍增效应(Using Leverage to Multiply Asset Value)

贷款公司倾向给有实力的企业(拥有固定租户)签订租约地产物业贷款，业主可以贷款高达七至八成，随着租金的上调，业主可以进行重新贷款，然后再投入到相同的类似物业当中去，因为高品质的租户和稳定的租金收益，适度使用杠杆可以使资产价值倍增。

3. 对抗通货膨胀风险(Hedge on Inflation)

很多NN和NNN的租约，租金在十年、十五年、甚至更长的租约结构中上升非常稳定，不受经济大环境因素影响，随着租金的稳定上涨，物业的价值随之提升。

4. 有效的避税(Maximizing Tax Benefits)

商业地产税中有很多开销成本可以分摊抵税或延税，比如说管理费用摊销、利息抵税、物业折旧费抵税、资产转换升级延税等方式，物业通过交易置换滚雪球式发展，以延迟交税的方式把资产规模扩大。

5. 价值递增(Asset Value Appreciation)

物业除了有稳定的收益，还通过逐渐增加租金的方式来使物业价值递增，与其他行业的收益比较，美国商业地产的价值稳定上升是备受投资者推崇。

具备了以上投资地产的概念之后，再加上自己亲身敏锐的堪察，你就会总是增加投资回报率。

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